나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5971 [3] 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이511호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 중 제5층에이509-514호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감
창호 : 페어글래스 창호임.

이용상태

기호 1-6 공히 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경5971 (3)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내 1동 5층 511호

용도: 지식산업센터 (집합건물, 공장 용도)

감정가: 123,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 제공된 정보에 명시된 주의사항은 없습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지지분: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 20.78㎡ (약 6.29평)

건물지분: 20.78㎡ (약 6.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 에이스 하이엔드타워 별내 1동

층수: 지하 1층, 지상 14층 중 5층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 02월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대단지 아파트, 다수의 지식산업센터, 그리고 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 동측 및 서측으로는 넓은 도로와 접하고 있어 교통망이 양호한 편입니다.

2.3. 이용상태 및 구조

건물은 철근콘크리트구조이며, 본 물건이 속한 5층은 지원시설(기숙사)로 이용중입니다.

외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 페어글래스 창호로 시공되었습니다.

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 주변혐오시설 및 환경

별내동은 계획적으로 개발된 택지지구로, 본 물건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

주변이 아파트 단지와 상업시설, 업무시설이 조화롭게 배치되어 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 08월 31일에 접수된 신한은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (문성덕, 2021-08-31)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 120,000,000원, 2021-08-31) - 말소기준권리

* 갑3: 압류 (구리세무서장, 2023-06-01)

* 갑4: 압류 (남양주시, 2023-09-25)

* 갑5: 가압류 (주식회사가온아이앤디, 52,000,000원, 2024-07-23)

* 갑6: 임의경매 (신한은행, 720,000,000원, 2024-11-26) - 본건 경매 개시결정

* 갑7: 압류 (서울특별시, 2026-07-10)

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리(을1)보다 늦게 등기된 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 본 경매 절차를 통해 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담있는 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 임대차 내용이 미상임.

주의: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임차인이 존재할 경우 명도 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

본 물건은 에이스 하이엔드타워 별내 지식산업센터 내에 위치하며, 해당 건물은 총 14층 규모로 다양한 업종의 기업 및 상업시설이 입주해 있습니다.

본 전유부(511호)는 내부 시설이 기숙사 용도로 이용되고 있어, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지식산업센터 내 지원시설입니다.

4.2. 주변 상권

별내동 중심 상업지역 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"별가람초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

주요 도로와의 접근성이 뛰어나 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 무리 없습니다.

주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있는 경우, 물건별 개별적인 가치 평가나 처분에 어려움이 따를 수 있으며, 권리관계 파악에 보다 심층적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대차 관계 및 임대료가 확인되지 않아, 명도 과정이나 추후 임대 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 172,000,000원이며, 이는 감정가 123,000,000원보다 높습니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 지식산업센터 내 기숙사 용도의 부동산으로, 비교적 낮은 감정가와 면적을 바탕으로 소액 투자 또는 실거주 겸 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

권리관계는 명확하여 안전하게 취득 가능하나, 임대차 정보 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 염두에 두어야 합니다. 별내지구의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 지식산업센터 내 기숙사 용도로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 별내지구 내 입지로 지역 성장과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 안전성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 명도 가능성 및 관련 비용, 본인의 자금 계획, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 123,000,000원 대비 등기부 채권 총액 172,000,000원, 그리고 임대차 정보 미확인으로 인한 명도 비용 등을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 시작점으로 설정하고 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 대항력 있는 임차인이 없음을 전제로 하되, 실제 점유 관계는 반드시 확인 후 명도 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.