나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5292 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 18-20 더우리빌4차 401동 1,2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2024.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석역" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대주택 및 타운하우스, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 1,2층 102호로서
외 벽 - 치장벽돌쌓기 등
내 벽 - 내장재 및 타일마감 등
창 호 - 샷시창호 등임.

이용상태

복층 구조의 다세대주택으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경5292 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 18-20 더우리빌4차 401동 1,2층102호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 가격 정보

토지면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

토지지분: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물면적: 34.94㎡ (약 10.57평)

건물지분: 34.94㎡ (약 10.57평)

감정가: 453,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석역" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 유사한 다세대주택, 타운하우스, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 확인됨.

말소기준권리: 을1 근저당권 (남양주축산업협동조합, 2021-05-06, 384,000,000원)

주요 등기 내역:

- 근저당권: 남양주축산업협동조합 (말소기준권리)

- 가압류: 경기신용보증재단, 경남은행

- 임의경매개시결정: 남양주축산업협동조합 (본 경매 사건)

등기부채권 총액: 420,169,588원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 경매는 남양주축산업협동조합의 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되며, 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 확인 필요. 지상권 외 기타 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 외부 임차인이 없는 것으로 파악되며, 보증금 인수 부담은 없음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대 및 연립주택 실거래가는 다음과 같음.

- 타운하우스더힐 (2012년식, 59.11㎡): 170,000,000원 (약 950만원/평)

- 한림골든팰리스休 (2013년식, 56.79㎡): 155,000,000원 (약 902만원/평)

- 더우리빌1차 (2018년식, 51.06㎡): 140,000,000원 (약 906만원/평)

본건(더우리빌4차, 2020년식, 34.94㎡)의 전용면적(약 10.57평)을 기준으로, 위 평균 시세(약 920만원/평)를 적용할 경우 약 97,200,000원의 시세가 산출됨.

이는 감정가(453,000,000원) 및 2021년 5월의 매매가(500,000,000원)와 큰 차이를 보임. 본건 건물이 주변 단지보다 신축이며 복층 구조임을 감안하더라도, 거래 사례와의 시세 차이가 상당하므로 신중한 접근이 필요함.

4.2. 생활 편의시설 및 환경

주변은 주거 지역으로 아파트단지, 다세대주택, 타운하우스 등이 혼재하며, 상가 및 편의시설은 마석리 시내 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정됨.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

감정평가서상 주위 환경에 소규모 공장 및 창고가 혼재한다고 기재되어 있음. 해당 시설들의 정확한 위치와 본건과의 거리를 확인하여 생활 환경에 미치는 영향을 파악할 필요가 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나 구체적인 사항은 명확하지 않음. 실제 현장 방문 등을 통해 인수될 수 있는 권리 관계를 철저히 확인할 필요가 있음.

5.2. 물건 상태 및 기타 리스크

감정가와 최근 주변 유사 물건의 실거래가 간의 상당한 시세 차이가 존재함. 이는 본건 건물의 실제 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사함. 정확한 가치 판단을 위해 현장 방문을 통한 물건 상태 점검이 필수적임.

6. 투자 포인트

본건 더우리빌4차는 2020년에 준공된 신축 건물로, 주변 비교 물건 대비 최신식 건물이라는 장점이 있음.

1, 2층 복층 구조로 실제 사용 면적이 등기 면적보다 넓을 가능성이 있으며, 이는 주거 편의성을 높일 수 있음.

상대적으로 넓은 토지 지분(약 25.61평)을 보유하고 있어 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 신축에 복층 구조라는 장점을 가지나, 감정가 및 과거 매매가와 최근 주변 유사 물건의 실거래가 간의 현저한 차이를 보이는 점이 가장 큰 특징임. 현재 제시된 시장 시세로만 판단 시 감정가 대비 매우 낮은 가격에 거래가 이루어지고 있으나, 본건 건물의 신축 연식 및 복층 구조, 넓은 토지 지분 등 가치 상승 요인을 고려할 때 감정가가 합리적인 수준일 가능성도 배제할 수 없음. 입찰 결정 전, 시세 조사 범위를 확장하고 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료(2026년 5월 기준)의 평균 평당 시세(약 920만원)를 본건 건물의 전용 면적(약 10.57평)에 적용할 경우, 약 97,200,000원의 시세가 산출됩니다.

이는 감정가 453,000,000원 및 2021년 매매가 500,000,000원과 큰 차이를 보입니다.

따라서, 현재 시장 시세만을 기준으로 예상 입찰가를 산정한다면 약 97,200,000원 내외로 제시할 수 있으나, 이는 감정가 및 과거 거래가와 매우 상이하므로, 보수적인 접근 시에는 감정가를 기준으로 하되 면밀한 시장 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.