나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5971 [5] 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이513호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 중 제5층에이509-514호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감
창호 : 페어글래스 창호임.

이용상태

기호 1-6 공히 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경5971 (5)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이513호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주용도는 공장이나, 현황 기숙사로 이용 중)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 20.78㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 특징

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 에이스하이엔드타워별내 1동 내 지식산업센터로, 감정가는 1억 2천 3백만원입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.3. 건축물 정보

건물명: 에이스 하이엔드타워 별내

주소: 경기도 남양주시 순화궁로 282 (별내동)

규모: 지하 1층 ~ 지상 14층

준공일: 2021년 02월 03일

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

건축물대장상 주용도는 공장이나, 현황 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대단지 아파트, 다른 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 단지 및 도로 상황

건물은 철근콘크리트 구조이며, 동측 및 서측으로 광대로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 31일자 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 소유권이전1번신탁등기말소 (문성덕, 2021-08-31)

* 근저당권 (신한은행, 2021-08-31, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (구리세무서장, 2023-06-01)

* 가압류 (주식회사가온아이앤디, 2024-07-23, 52,000,000원)

* 임의경매 (신한은행, 2024-11-26)

* 압류 (남양주시, 2026-04-29)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김진희 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 600,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없으므로 명도 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 별내동 내 대규모 아파트 단지, 다수의 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 별가람초등학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 경춘선, 4호선, 8호선 연장 및 GTX-B 노선 등 다양한 교통망 확충 계획이 있어 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

4.3. 업무 및 상업 시설

주변에 위치한 다른 지식산업센터(동광비즈타워, 현대 그리너리 캠퍼스 등)와 아파트 단지, 근린생활시설 등을 통해 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 별가람초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설 및 마트(이마트 별내점, 홈플러스익스프레스 등) 이용이 편리합니다.

5.3. 문화 및 의료시설

* 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 별내신도시 내에는 롯데시네마 등 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 유동화 물건, 공동 담보 물건으로 경매 진행되었습니다. 다만, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 임대차 관계

* 임차인 김진희 씨가 거주 중이나 대항력이 없으며, 보증금 0원으로 인수 부담이 없습니다.

* 물건명세서상 임대차에 대한 기타 사항은 '임대미상'으로 표기되어 있어, 추후 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황

* 건축물대장상 용도는 공장이지만, 실제로는 기숙사로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 관련 민원 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 에이스하이엔드타워별내 지식산업센터 내 기숙사로 이용 중인 호실입니다. 주변은 아파트 단지와 상업시설, 다른 지식산업센터가 혼재된 지역으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수하는 임차인 보증금도 없어 권리 관계는 매우 깨끗한 편입니다. 또한, 임대 미상 등 일부 특이사항은 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려하면 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 별내동의 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 향후 교통망 확충(4호선, 8호선 연장, GTX-B)에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 지식산업센터 내 기숙사 형태로 활용되어 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 123,000,000원입니다. 채권 총액은 172,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 물건의 정확한 상태(내부 관리 상태, 공실 여부 등), 향후 시세 변동 가능성, 본인의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 감정가가 최초 평가액임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.