나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5971 [2] 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이510호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 중 제5층에이509-514호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감
창호 : 페어글래스 창호임.

이용상태

기호 1-6 공히 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

목록2,3 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5971 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이510호

용도: 지식산업센터 (감정평가서상 지원시설(기숙사)로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조

감정가: 246,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 면적 정보

토지면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

토지 지분: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

건물 지분: 41.56㎡ (약 12.57평)

5. 특이사항

유동화물건, 공동담보

목록 2, 3 (510호, 511호)은 벽체 구분 없이 한 개 호실로 이용 중

6. 입지조건

7. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

8. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

건물은 동측 및 서측으로 광대로와 각각 접함.

9. 권리분석

10. 등기부현황

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2021-08-31, 120,000,000원)

본 경매 절차 개시된 권리: 신한은행 임의경매 (2024-11-26, 720,000,000원)

경매 신청인 외 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (문성덕)

* 압류: 구리세무서장 (2023-06-01)

* 가압류: 주식회사가온아이앤디 (2024-07-23, 52,000,000원)

등기부채권 총액 (기재된 금액 기준): 172,000,000원 (단, 경매 신청 채권액은 720,000,000원)

11. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 임대미상임 (임대차 관계 확인 필요)

주의: 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인해야 함.

12. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: (별도 명시된 내용 없음. 통상 임의경매 시 말소됨)

13. 상권분석

14. 주변 상권 및 시설

본건이 위치한 에이스하이엔드타워별내는 별내지구 내 지식산업센터 밀집 지역에 속함.

인근에 별가람초등학교, 별내동 주민센터, 별내도서관 등 공공시설이 위치.

대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 직주근접 및 배후 수요 확보에 유리함.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않음.

15. 생활정보

16. 편의시설

* 교육시설: 별가람초등학교, 별내고등학교 등

* 근린생활시설: 건물 내 및 인근 상가 이용 가능

* 공공시설: 별내동 주민센터, 별내도서관 등

* 교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량 접근 용이

17. 잠재적 리스크

18. 물건 자체 리스크

일부 호실(509-514호) 중 본건(510호) 및 511호는 벽체 구분 없이 한 개 호실로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 내부 구조 변경 또는 증축 가능성 검토 필요.

감정평가서상 '지원시설(기숙사)'로 이용 중이나, 지식산업센터 용도로 등기되어 있어 실제 사용 용도와 공부상 용도 불일치 가능성 확인 필요.

19. 권리 관련 리스크

임대차 관계가 '임대미상'으로 확인되어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부 및 보증금/차임 등 상세 내역은 별도 확인 필요.

20. 기타 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됨.

21. 종합 의견

22. 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 에이스하이엔드타워별내 1동 5층에 위치한 지식산업센터(일부 기숙사 용도 추정)로서, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

별가람초등학교 인근에 위치하며, 주변 개발로 인한 인프라 확충이 기대되는 지역임.

다만, 내부 이용 상태와 공부상 용도 불일치 가능성, 미확인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 사전 조사를 철저히 진행해야 함.

23. 투자 포인트

24. 신축급 지식산업센터: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며 관리가 용이함.

25. 역세권 잠재력: 별내역(경춘선, ITX, GTX-B 예정)과의 인접성(간접적) 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

26. 다양한 용도 가능성: 지식산업센터 외 지원시설, 소규모 사무실 등으로 활용 가능성이 있어 수요층이 넓을 수 있음.

27. 소형 면적: 12.57평의 전용면적으로, 소규모 사업체나 개인 투자자에게 매력적일 수 있음.

28. 예상 입찰가

29. 감정가: 246,000,000원

30. 인수 보증금: 0원

31. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석 필요.

32. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 및 경매 개시 채권액(7.2억) 등을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

33. 내부 상태, 미확인 임차인, 용도 관련 문제 해결 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.