나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5971 [4] 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이512호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 중 제5층에이509-514호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감
창호 : 페어글래스 창호임.

이용상태

기호 1-6 공히 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5971 (4)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이512호

물건 종류: 지식산업센터 (건물 내 지원시설)

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물 면적: 20.78㎡ (약 6.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 대단지 아파트, 다수의 지식산업센터, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하여 직주근접 및 생활 편의성이 양호한 지역.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임. 동측 및 서측으로 광대로와 접하고 있어 차량 이동이 편리함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 31일 신한은행 근저당 (을1, 120,000,000원)

주요 권리 내역:

* 신탁등기 말소 (갑2, 문성덕)

* 신한은행 근저당 (을1, 120,000,000원) - 말소기준

* 구리세무서장 압류 (갑3, 말소)

* 남양주시 압류 (갑4, 말소)

* 주식회사 가온아이앤디 가압류 (갑5, 52,000,000원, 말소)

* 신한은행 임의경매 (갑6, 720,000,000원, 말소)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정임. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 명시된 바 없음)

임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건은 '임대미상임'으로, 현황 조사 시 임차인이 있을 수 있으나 보증금이나 차임에 대한 정보가 확인되지 않았으므로 상세 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

건물: 에이스 하이엔드타워 별내 1동 5층 에이512호. 지식산업센터 건물로, 다양한 기업체 및 관련 종사자들이 이용하는 상업지구.

주변 상권: 대단지 아파트와 인접해 있어 직장인 수요뿐만 아니라 배후 주거 수요도 기대할 수 있음.

업종 특성: 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로 이용 중인 점을 고려할 때, 근로자 대상 편의시설 및 주거 시설 관련 업종이 발달할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

인근 시설: "별가람초등학교"가 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통 접근성: 차량 접근이 편리하고, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

주변 혐오시설: 보고서 작성 시점 기준, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 현황 불확실성: '임대미상임' 표기로 인해 현재 점유자 및 임대차 관계가 불분명할 수 있음. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 존재.

건물 용도 혼재: '지식산업센터' 건물 내 '기숙사' 용도로 이용 중인 점은 일반적인 지식산업센터와 차이가 있어, 추후 임대 또는 활용 시 고려사항이 될 수 있음.

유동화 물건 및 공동담보: 채권의 복잡성 및 다양한 담보 설정으로 인해 경매 절차 진행상 변동이 있을 수 있으나, 현재 제시된 권리 관계상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로, 감정가는 123,000,000원임.

주변 환경은 아파트 단지, 지식산업센터, 상업시설 등이 혼재되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 양호함.

권리 관계는 신한은행 근저당을 말소기준으로 하여 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건임.

다만, '임대미상임' 표기는 명도 및 점유 관련 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

수도권 신흥 주거 및 산업 단지 내 위치: 별내 신도시의 지속적인 발전 가능성.

소형 면적의 지식산업센터: 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합.

권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

향후 시세 상승 기대: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 본 건의 소형 면적, 지식산업센터라는 점, 기숙사로 활용 가능성 등을 고려하여 신중한 접근 필요.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서, 최소 98,400,000원 ~ 123,000,000원 선으로 고려할 수 있으나, 철저한 임장 및 권리 분석 후 최종 결정 필요.

예상 입찰가는 관련 법규 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 본 보고서의 의견은 참고용입니다. 최종 입찰가는 법률 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.