나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5971 [1] 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 중 제5층에이509-514호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감
창호 : 페어글래스 창호임.

이용상태

기호 1-6 공히 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5971 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974 에이스하이엔드타워별내1동 5층에이509호

용도: 지식산업센터

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평) / 토지 지분: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 20.78㎡ (약 6.29평) / 건물 지분: 20.78㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 대단지 아파트, 다수의 지식산업센터, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

2. 교통상황

물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

3. 도로상태

건물의 동측 및 서측으로 광대로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2021-08-31, 120,000,000원)

말소예상 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (문성덕, 2021-08-31)

* 을1 근저당권 (신한은행, 2021-08-31, 120,000,000원) - 말소기준

* 갑3 압류 (구리세무서장, 2023-06-01)

* 갑4 가압류 (주식회사 가온아이앤디, 2024-07-23, 52,000,000원)

* 갑5 임의경매 (신한은행, 2024-11-26, 720,000,000원) - 본건 경매개시

등기부 채권 총액: 172,000,000원 (갑4 + 갑5)

2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다. (임대미상임)

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 별내동은 신도시 개발과 함께 주거 단지 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 지식산업센터가 다수 밀집해 있어 관련 업종의 종사자들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

2. 시설 현황

인근 대단지 아파트 및 지식산업센터 내 상가 시설을 통해 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. "별가람초등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

1. 편의시설 및 학군

지식산업센터 내 상가 시설 이용이 편리하며, 주변 아파트 단지 상권을 통해 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. "별가람초등학교"가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

2. 기타 생활 환경

제공된 정보만으로는 혐오시설의 유무를 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 관련 검색 결과 중 남양주 별내동 지역에서 클린센터(소각장, 폐기물 처리 시설)와 관련된 악취 민원 등이 언급된 사례가 있어, 주변 환경 확인 시 해당 시설과의 거리 및 영향 여부를 사전에 파악하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 복잡한 권리관계 및 추가적인 채무 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대료 및 보증금이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 및 인수 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금은 0원으로 확인됨)

* 건물 이용 상태: 현재 '기숙사' 용도로 이용 중이나, 향후 건축물 관련 법규 준수 여부 및 용도 변경 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액 외 추가적인 채권이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, '기숙사' 용도로 이용 중입니다. "별가람초등학교" 인근의 신도시 지역에 자리하고 있어 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 별내 신도시 내 지식산업센터 밀집 지역으로, 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 현재 '기숙사' 용도로 이용 중으로, 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 권리 분석 및 현장 답사를 통해 시세 대비 저평가된 매물을 발굴할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 123,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이며, 등기부상 채무 총액은 172,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사를 통한 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 그리고 유동화 및 공동담보 물건의 특수성을 고려한 추가적인 법률 및 금융 검토가 필수적입니다. 일반적으로 이러한 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 고려될 수 있으나, 본건의 경우 추가적인 심층 분석 후 결정해야 합니다.

주의사항: 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상임을 감안하여 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건의 특성상 추가적인 채권 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.