나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85229 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 426-1 해오름파크빌 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 59.43㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6-8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

본건 토지는 등기사항전부증명서상 "전"으로 등재되어 있으나 토지대장상 지목 및 현황은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

남양주지원 2024타경85229 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 마석우리 426-1 해오름파크빌 101동 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

165,000,000원

1.5. 면적

건물면적: 59.43㎡ (약 17.98평)

토지면적: 41.59㎡ (약 12.58평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6-8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 동고양세무서장의 압류(갑16)입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 동고양세무서장의 압류(갑16), 남동세무서장의 압류(갑17), 주택도시보증공사의 가압류(갑18), 주택도시보증공사의 강제경매(갑19), 남양주시의 압류(갑20), 고양시의 압류(갑21), 부평구의 압류(갑22), 계양구의 압류(갑23) 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 7번의 주택임차권(장정화)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 12일

* 확정일자: 2021년 2월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 17일

* 대항력: 있음

3.5. 특이사항

등기사항전부증명서상 토지 지목은 "전"으로 등재되어 있으나, 토지대장상 지목 및 현황은 "대"로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례

최근 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 59.11㎡ (약 17.88평) 규모의 '타운하우스더힐'이 170,000,000원에 직거래되었습니다. (2012년 건축)

* 2026년 5월, 56.79㎡ (약 17.18평) 규모의 '한림골든팰리스休'가 155,000,000원에 중개거래되었습니다. (2013년 건축)

* 2026년 5월, 51.06㎡ (약 15.44평) 규모의 '더우리빌1차'가 140,000,000원에 중개거래되었습니다. (2018년 건축)

4.2. 시세 분석

본건(해오름파크빌 101동 2층 201호, 전용면적 59.43㎡, 2012년 건축)과 유사한 면적 및 건축 연도의 '타운하우스더힐'(59.11㎡, 2012년 건축)이 2026년 5월 170,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 시세를 파악할 수 있습니다. 감정가(165,000,000원)는 이와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

물건지 남서측 인근에 화도초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장정화의 보증금 171,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 예상보다 높은 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

6.2. 토지 지목 불일치

등기부상 토지 지목은 "전"이나, 토지대장상 및 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 토지 관련 재산권 행사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 환경 규제

본 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 법규의 적용을 받으므로, 건축 또는 개발 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시계획상 환경 관련 제한 구역들이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 소재의 다세대주택으로, 화도초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고 주거 편의성이 보통 수준입니다. 건물은 2012년에 준공되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 7,100만원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 감정가나 최근 실거래가 수준을 훨씬 초과할 수 있습니다.

최근 인근 실거래가는 1억 4,000만원에서 1억 7,000만원 수준이나, 임차인 인수분을 고려하면 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초등학교 인접

화도초등학교가 가까워 실수요자(자녀가 있는 가구)에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거지

공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로서 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

8.3. 비교적 신축 건물

2012년 준공으로, 건축 연도 대비 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 합니다.

* 감정가: 165,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가: 170,000,000원 (타운하우스더힐, 59.11㎡, 2026년 5월)

* 주변 실거래가 범위: 140,000,000원 ~ 170,000,000원

고려 사항:

해당 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 171,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수자가 추가로 부담해야 할 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면, 매수인은 낙찰가 외에 171,000,000원 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 인수 부담이 없는 경우라면 감정가(165,000,000원) 또는 최근 실거래가(170,000,000원) 수준을 고려할 수 있습니다. 그러나, 본건의 경우 이러한 인수 부담이 크므로, 인수되는 임차 보증금(171,000,000원)을 최악의 시나리오로 감안하여 매우 보수적으로 접근하는 것이 필수적입니다.

이러한 점을 감안하여, 인수되는 보증금 부담을 고려하지 않은 순수 낙찰가로서의 희망 범위는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 으로 예상해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 보수적으로는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.