나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83636 [1] 경기도 가평군 가평읍 읍내리 468-4 휴먼스빌 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 가평군 가평읍 읍내리 소재 "가평군청" 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활
시설, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건
은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 5층 중 2층 205호로서
(건물사용승인일 : 2016.11.02)
외벽 : 석재마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택(방1,주방/거실, 욕실겸화장실, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적
및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서 인접도로와 평탄하며, 도시형 생활주택(다세대) 및 근린생활
시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
사육제한), 자연보전권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 남양주지원 2024타경83636 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 읍내리 468-4 휴먼스빌 2층205호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 86,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

* 토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

* 토지지분: 15.8㎡ (약 4.78평)

* 건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 건물 사용승인일: 2016.11.02

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (5층 중 2층)

* 주용도: 도시형생활주택(다세대)

* 건축물대장 주요 내용:

* 대지면적: 306㎡

* 건폐율: 59.29%

* 용적률: 198.63%

* 총면적: 607.82㎡ (연면적)

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 승강기: 1대

* 전유부 면적:

* 전용면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 해당 토지 지분: 15.80㎡ (약 4.78평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 가평군 가평읍 읍내리 소재 "가평군청" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본 건까지 차량 진입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난합니다.

* 본 건 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m-10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경83636 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

3.2. 말소기준권리

* 등기부 을1번 주택임차권 (김나윤, 2022.07.11 접수) 보다 후순위인 갑4번 강제경매 (주택도시보증공사, 2024.10.07 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김나윤)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-09

* 확정일자: 2019-11-15

* 배당신고일자: 2022-07-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (2016-12-02)

* 갑3: 소유권이전 (2019-10-18, 매매 80,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (2022-07-11, 보증금 65,000,000원, 인수)

* 갑4: 강제경매 (2024-10-07, 채권액 70,801,917원, 말소기준권리)

3.5. 인수 권리

* 을1번 주택임차권 (김나윤)은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 인수 보증금 합계: 65,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 건은 가평군청 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

* 지역은 주로 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 생활 상권의 성격이 강합니다.

* 가평군청이 인접해 있어 공공기관의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조로, 2016년 11월에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 석재마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시입니다.

* 내부 구조는 방 1개, 주방/거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 가평군청이 남동측 인근에 위치합니다.

* 도보권 내 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인(김나윤)이 존재하며, 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 해당 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

* 가축사육제한구역 및 자연보전권역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본 건과 관련된 임대관계는 '미상'으로, 실제 점유 및 임대 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 최근 매매 사례로 제시된 정보 외에, 동일 단지 또는 유사 건물의 최신 매매/임대 동향에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 가평읍 읍내리에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)에 속하며 교통 및 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 총 지출 금액이 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 임대관계가 미상인 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 가평군청 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 우수하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도시형생활주택으로 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건의 전용면적은 29.99㎡ (약 9.07평)입니다.

* 제공된 최근 매매 사례 중 2016년식, 71.19㎡ (약 21.53평)의 다세대주택이 2026년 5월 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 평당가를 산정하면 약 4,645,000원/평 (100,000,000원 / 21.53평)입니다.

* 이 평당가를 본 건의 면적(약 9.07평)에 적용하면, 본 건의 시장 가치는 약 42,175,000원 (9.07평 * 4,645,000원/평) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 86,000,000원은 현재 추정 시세(약 42,175,000원)보다 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 65,000,000원입니다.

* 실질적인 매수인의 총 지출은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 추정 시세가 약 42,175,000원인 점을 고려할 때, 낙찰가 + 65,000,000원이 42,175,000원을 넘지 않아야 합니다. 이는 산술적으로 불가능한 상황입니다.

* 따라서, 입찰가는 감정가 8,600만원을 기준으로 하되, 인수 보증금(65,000,000원)을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 3,500만원 ~ 4,500만원

* (참고: 위 예상 입찰가 범위로 낙찰 시, 총 매수 비용은 '낙찰가 + 65,000,000원'이 됩니다. 예를 들어 4,000만원에 낙찰 시 총 10,500만원이 소요됩니다.)

* (주의: 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 제한사항과 임대 관계 미상 부분을 감안하여 최종 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.