나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83735 [2] 경기도 남양주시 다산동 6019 아지타워 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 북동 측 인근에
위치하는 아지타워 제1층 제112호로 주위는 아파트 단지, 주상복합건물, 각급 학교, 근
린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여
대중교통 상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 중 제1층 제112로,

외벽 : 화강석, 대리석 붙임 등 마감.
내벽 : 페인트, 실내 인테리어 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

감정평가 대상물건인 제1층 제112호는 나란히 소재하는 제113호, 제114호와 벽체 구분없
이 동일 용도의 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

감정평가 대상물건이 소재하는 건물에는 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 옥내소화전,
스프링클러, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건의 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 대체로 장방형의 토지로 지하 2
층/지상 5층 규모의 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 12m, 북측으로 노폭 약 10m
정도의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산 진건 공공주택지구), 대로 3류(폭
25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한
구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지
구){공공주택 특별법}, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바
람)){교육환경 보호에 관한 법률}, 배출시설설치 제한지역{물환경보전법}, 성장관리권역
{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호){수도법}, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등이 관한 법률}.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

물건명세서 작성일: 2026-07-14

사건번호: 남양주지원 2024타경83735 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 경기도 남양주시 다산중앙로171번길 32 (다산동) 6019 아지타워 1층 112호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 중 제1층 제112호

건물 사용승인일: 2020-11-12

건물 총 호수: 76호

주차시설: 옥내 기계식 주차 46대 (면적: 1296.19㎡)

건물 외벽: 화강석, 대리석 붙임 등 마감

건물 내벽: 페인트, 실내 인테리어 등 마감

건물 창호: 섀시 창호

건물 내부: 제112호는 인접한 제113호, 제114호와 벽체 구분 없이 동일 용도의 근린생활시설로 이용 중입니다.

기본 설비: 급·배수, 위생, 옥내 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하 주차장 설비 갖추고 있음.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 800,300,000원

토지 면적: 18.06㎡ (약 5.46평)

토지 지분: 18.058㎡ (약 5.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.12㎡ (약 13.04평)

건물 지분: 43.12㎡ (약 13.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 주상복합건물, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

물건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 남측으로는 노폭 약 30m, 서측으로는 약 12m, 북측으로는 약 10m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (남양주 다산 진건 공공주택지구)

접한 도로: 대로 3류 (폭 25m-30m), 소로 1류 (폭 10m-12m), 중로 3류 (폭 12m-15m)

각종 제한사항:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 공공주택지구 (남양주 다산진건 공공주택지구)

* 상대보호구역 (다산하늘초등학교 - 구리남양주교육지원청 문의 필요)

* 배출시설설치 제한지역 (물환경보전법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등이 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

현재 등기부상 채권 총액은 554,400,000원입니다.

말소될 권리:

* 우리은행 근저당권 (2021-05-20, 554,400,000원)

* 남양주시 압류 (2025-09-17)

* 유더블유제십오차유동화전문 근저당권 (2024-10-07, 745,305,509원 - 임의경매개시결정)

인수될 권리:

* 보고서 상에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 언급되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 인수되는 임차인이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아파트 단지와 학교, 다양한 근린생활시설이 밀집된 복합 상권 지역입니다.

주상복합 건물이 다수 분포하여 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 및 점포 이용 현황

해당 물건(112호)은 인접한 113호, 114호와 벽이 없이 터서 동일한 근린생활시설 용도로 사용 중이며, 건축물대장 상으로는 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

건물의 층별 용도 구분이 명확하고, 상가로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 위치입니다.

다양한 노폭의 도로에 접해 있어 물류 이동 및 고객 방문에 유리합니다.

4.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

검색 결과, 경기도 남양주시 다산동 6019번지 아지타워 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 다산하늘초등학교가 위치해 있어 교육 환경 보호 구역에 해당하나, 이는 상권에 부정적인 영향보다는 긍정적인 영향을 줄 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 다산하늘초등학교가 인근에 있어 교육 접근성이 좋습니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업시설 이용이 편리하여 다양한 편의시설을 활용할 수 있습니다.

* 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 환경

* 인근 버스 정류장으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 이동 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 유동화 물건 및 중복 병합 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 등기부상 근저당 및 압류 내역이 다수 존재하나, 통상적인 임의경매 절차에 따라 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 이용 관련 리스크

* 다수의 법규에 의한 제한사항(가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 공장설립승인지역 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 사업 운영 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (본건은 인수 보증금 0원으로 해당 리스크는 적음)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 제2종근린생활시설로, 초등학교 및 대단지 아파트가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상권이 활성화되어 있어 상가로서의 입지 조건은 양호한 편입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 유동화 물건 및 중복 병합 사건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 신흥 주거지역 중심에 위치하여 꾸준한 수요 기대

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리

* 안정적인 용도: 근린생활시설로 다양한 업종 입점 가능

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 소멸되는 권리 다수 (인수되는 권리 적음)

* 개발 호재: 다산 진건 공공주택지구 내 위치

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 800,300,000원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 물건의 특수성(유동화, 중복 병합) 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 낙찰 사례 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.