나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85588 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 113 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주변지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성된 근교지역으로 제반
주거환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 동측인근에 지방도와 가까운 위치로서 시내외 버스 정류장이
도보로 약 5분 거리이므로 제반 교통여건은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 칼라아스팔트 슁글지붕 4층 내 4층 402호로서
외벽 : 적벽돌 조적 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 새시 유리창.
사용승인일 : 1996.09.20
기타 : 실내 벽지도배의 재시공을 요하는 상태임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 급탕설비, 위생설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 유사한 형태로서 인접지대와 대체로 등고 평탄한 지반의 연립주택부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 4미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 남양주시 화도읍 가곡리 113 4층402호

사건번호: 남양주지원 2024타경85588 (1)

용도: 연립주택

감정가: 71,000,000원

건물 면적: 56.79㎡ (약 17.18평)

토지 면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

철근콘크리트조 칼라아스팔트 슁글지붕 4층 건물 중 4층 402호

외벽: 적벽돌 조적 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 새시 유리창

사용승인일: 1996년 9월 20일

내부 상태: 실내 벽지도배 재시공 필요

토지 이용계획:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재된 근교 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 지방도가 가까이 위치해 있습니다. 시내외 버스 정류장이 도보 약 5분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

토지 상태:

토지는 장방형에 유사한 형태로, 인접 대지와 대체로 등고 평탄한 연립주택 부지입니다. 북동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

대전지방법원 2022카단10125 가압류 (채권자: 한도연, 2022년 7월 14일 접수)가 본 건의 말소기준권리입니다.

주요 권리 내역:

* 을구 3번: 주택임차권 (채권자: 이우석)

* 접수일자: 2024년 10월 16일

* 임대차 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2020년 11월 18일

* 확정일자: 2020년 9월 10일

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 말소 여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 6번: 강제경매 (채권자: 이우석, 2024타경85588)

* 접수일자: 2024년 11월 8일

* 권리금액: 50,000,000원

등기부채권 총액: 58,426,000원 (가압류 8,426,000원 + 임차보증금 50,000,000원)

특이사항:

대항력 있는 선순위 임차인(이우석)이 존재하며, 임차인의 보증금 50,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 매매 사례들을 보면, 건축 연도가 유사한 주변 빌라들의 가격대가 다양하게 형성되어 있습니다.

* 동성빌리지(1996년식, 36.18㎡): 2026년 3월 6,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 190.7만원)

* 일성그린빌리지(2000년식, 59.89㎡): 2026년 3월 5,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 91.8만원)

* 산장빌라(1993년식, 36.04㎡): 2026년 5월 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 124.9만원)

본건은 1996년식, 56.79㎡ (약 17.18평)으로, 연식과 면적을 고려했을 때, 가장 최근 거래된 동성빌리지의 평당 가격을 적용하면 약 1억 800만원 수준의 시세가 추정됩니다. 그러나 일성그린빌리지와 같이 더 낮은 가격대의 거래 사례도 존재하므로, 단지별, 층별, 관리 상태별 차이를 고려해야 합니다.

감정가(71,000,000원)는 시장 상황과 비교 시 중간 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

도보 5분 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 가곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 일부 존재합니다.

주변 환경:

공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장이 혼재된 지역입니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 명확하게 드러나는 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요인이 일부 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 '배출시설설치제한지역'이 포함되어 있어 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수:

임차인 이우석 씨의 보증금 50,000,000원은 배당받지 못하는 금액 전액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 실질 부담이 될 수 있습니다. (본건 권리분석상 인수 조건 명시)

* 건물 노후 및 수리 비용:

1996년에 건축된 건물로, 사용승인일로부터 30년이 경과하여 노후화가 진행되었습니다. 내부 벽지 도배 재시공이 필요하며, 기타 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이:

제공된 건축물표제부 요약 정보에 따르면 해당 필지(가곡리 113번지)의 주 용도가 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 본건은 '연립주택 4층 내 402호'로 기재되어 있습니다. 이는 건축물 현황과 공부상 내용의 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 추후 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 연립주택으로, 가곡초등학교 인근의 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 입지입니다. 차량 및 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 보증금 50,000,000원을 인수해야 하므로, 매수인의 실질적인 초기 투자 비용이 증가하는 점을 반드시 고려해야 합니다. 이는 상당한 리스크 요인입니다.

또한, 1996년식 건물이므로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 토지가 각종 개발 및 환경 규제 지역에 묶여 있어 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시세는 다양한 편이나, 건물의 상태와 인수되는 임차보증금을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금을 고려한 총 투자 비용 대비 잠재적 시세 차익 가능성.

* 안정적인 주거 환경을 원하는 실수요자에게는 적합할 수 있습니다.

* 입찰가를 보수적으로 산정하여 리스크 관리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,000,000원입니다.

권리분석 결과, 임차인 이우석 씨의 보증금 50,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

주변 시세와 건물의 노후 상태, 그리고 인수되는 보증금 50,000,000원을 감안할 때, 실질적인 매수인의 총 지출 예상 금액을 90,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 본다면, 희망하는 낙찰가는 다음과 같습니다.

인수 보증금 50,000,000원을 제외한 순수 낙찰가 희망 범위:

40,000,000원 ~ 60,000,000원

본 물건은 인수되는 임차보증금으로 인해 일반적인 경매 물건보다 높은 수준의 총 투자 비용이 발생하므로, 입찰 희망가는 보수적으로 책정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.