나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6311 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 275 천왕이펜하우스6단지 제602동 제7층 제701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2023.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 구로구 천왕동 소재 "서울구로우체국" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 교육시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2011-06-17)

외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 전자식공동현관문 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 대로, 동측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 대공방어협
조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 도시개발사업으로 인하여 대지권 미정리 상태이며, 분양계약에 따른 적정 대지권 포함하여 감정평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 대지권 미등기(매수가격은 대지권 포함 가격임)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2023타경6311 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 275 천왕이펜하우스6단지 제602동 제7층 제701호

용도: 아파트

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평) - 전용면적

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 중 7층

사용승인일: 2011년 6월 17일

토지 면적 (단지 전체): 40,077.80㎡ (약 12,122.4평)

감정가: 684,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

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2.1. 위치및주위환경

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본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 소재하며, 서울구로우체국 남측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 교육시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

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본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 판단됨.

2.3. 단지정보

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천왕이펜하우스6단지 내 제602동 7층 701호임.

본 단지는 총 678세대로 구성되어 있으며, 총 주차 가능 대수는 762대임.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

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말소기준권리: 2011년 8월 23일자 하나은행 근저당 (을1)

등기부상 을구의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 922,483,458원

3.2. 임차인현황

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제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '미상'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

다만, "임대관계는 미상임"이라는 기타 참고사항이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 주의가 요구됨.

3.3. 인수되는권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

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4.1. 주변시설

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주거 단지 밀집 지역에 위치하며, 서울구로우체국이 인근에 있음.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변에서 별도의 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

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주변에 교육시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경 관련성은 보통 이상으로 평가됨. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않음)

6. 잠재적리스크

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6.1. 대지권미등기

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본건은 대지권이 미등기 상태임. 이는 도시개발사업으로 인한 대지권 미정리 상태이며, 취득 후 대지권 등기 절차에 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있음.

감정평가 시 대지권이 포함되어 평가되었고, 최저매각가격에는 대지권 가격이 반영됨.

확정된 대지권 지분은 70.895㎡라는 사실조회 회신이 있으므로, 이를 바탕으로 등기 절차 진행 가능.

6.2. 유동화물건

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본건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 다른 절차나 특성을 가질 수 있음.

6.3. 기타

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임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합의견

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본 물건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 천왕이펜하우스6단지 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계는 명확함.

가장 큰 특징인 대지권 미등기 상태는 취득 후 등기 절차에 대한 부담이 있으나, 감정가에 대지권이 반영되었고 확정 대지권 지분 정보가 있어 해결 가능함.

유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분임.

8. 투자포인트

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* 서울 구로구 내 신축급 아파트 (2011년 준공)

* 안정적인 주거 단지 내 위치

* 매각으로 모든 권리 소멸 (권리관계 명확)

* 대지권 미등기 해소 후 자산 가치 상승 기대

* 감정가 대비 주변 시세 조사 후 적정 가격 낙찰 시 시세 차익 기대

9. 예상입찰가

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감정가: 684,000,000원

보증금: 감정가의 10% (68,400,000원)

최저매각가격: 684,000,000원

본건은 대지권 미등기 및 유동화 물건 등의 특수성을 감안하여, 실제 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 물건 상태, 낙찰 가능성, 대출 가능 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 함.

인수할 보증금이 없으므로, 대지권 미등기 문제 해결 비용, 향후 재산세, 관리비 등을 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.