나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150048 [1] 서울특별시 금천구 가산동 143-6 가산 지웰 에스테이트2차 제1동 제4층 제414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 12층 건 내 제4층 제414호로서,
(사용승인일: 2018-08-29)

외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트(도시형생활주택), 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 20m, 남동측으로 약 11m, 서측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울특별시 금천구 가산동 143-6, 가산 지웰 에스테이트2차 제1동 제4층 제414호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150048 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 143-6 가산 지웰 에스테이트2차 제1동 제4층 제414호

* 건물명: 가산 지웰 에스테이트 2차

* 토지면적: 6.40㎡ (약 1.93평)

* 토지 지분: 6.3997㎡ (약 1.93평)

* 전용면적: 17.25㎡ (약 5.21평)

* 건물 면적: 17.25㎡ (약 5.21평)

* 건축연도: 2018년 8월 29일 사용승인

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 128,000,000원 (1억 2천 8백만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북동측 약 20m, 남동측 약 11m, 서측 약 5m의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 12일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

* 후순위 권리:

* 신한은행 가압류 (2024-11-27)

* 에프더블유2409유동화전문유한회사 임의경매 (2024-12-18, 본건 사건)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 134,563,142원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 비 (BIANCHANGAI)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 최 (CAOYINGFEN)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 290,000원

* 전입일자: 2018-10-23

* 확정일자: 2024-12-27

* 배당신고일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 가산디지털단지 내에 위치하여 IT, 산업단지 관련 기업 종사자들을 중심으로 풍부한 배후 임대 수요를 확보하고 있습니다.

* 상업 시설: 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 편의시설, 식당 등이 밀집해 있어 직주근접성이 우수하며, 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

* 경쟁 환경: 가산디지털단지 내 오피스텔 및 업무시설 공급량이 상당하므로, 임대 시 공실 위험을 고려한 임대 전략이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통 접근성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선도 다양하여 서울 전 지역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 및 업무 활동에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔과 업무시설이 밀집한 지역으로, 젊은 직장인들을 위한 주거 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 가산디지털단지 내 오피스텔 공급 증가 추세로 인해 공실 발생 가능성 및 임대료 하락 압력이 존재할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성: 채권 양수도 과정에서 예상치 못한 권리 관계 변동 또는 법적 분쟁의 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계가 존재하나 대항력은 없으므로 명도 대상이 될 수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 시장 변동성: 금리 변동, 경기 침체 등 거시 경제 지표 변화에 따른 부동산 가치 하락 위험이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 우수한 입지와 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대되는 투자 가치가 있는 오피스텔입니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 인근 오피스텔 공급 과다로 인한 공실 위험은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지: 풍부한 배후 수요와 뛰어난 직주근접성을 자랑합니다.

* 최신 건축물: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 서울 시내 어디든 빠르게 이동 가능합니다.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 권리 없이 모든 권리가 말소될 예정이어서 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 128,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2024년 1월 30일, 3층, 17.25㎡ 거래가: 126,000,000원

* 2025년 12월 10일, 4층, 17.25㎡ 거래가: 152,000,000원

* 시세 분석: 본건과 동일한 4층, 동일 면적(17.25㎡)의 최근 실거래가는 2025년 12월 152,000,000원입니다. 이는 감정가(128,000,000원) 대비 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

* 최근 실거래가 152,000,000원을 기준으로 하되, 경매 물건의 특성 및 향후 명도 과정, 시장 상황 변동 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가 이상에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이며, 최근 시세와의 차이를 감안할 때 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원.

* 이는 최근 실거래가 대비 약 10~15% 할인된 가격으로, 안전 마진을 확보하면서 낙찰 가능성을 높이는 범위입니다.

* 본 권역의 임대 수익률 및 향후 매매 차익 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.