나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경536 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제802호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""발산역(지하철5호선)"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔, 백화점, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""발산역(지하철 5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상12층 건물내 제8층 제801호, 제802호로서,
(사용승인일: 2015.12.29)

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감 등
내벽: 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

'기호1'과 '기호2""는 기준시점 현재 각각 사무실로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 18~20m 내외 및 서측으로 노폭 약 11m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

대지권 미등기(매수가격은 대지권 포함 가격임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지

서울특별시 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제802호

사건번호

서울남부지방법원 2025타경536 (2)

용도

근린상가

건물 전용면적

86. 32㎡ (약 26.11평)

토지면적

1479. 20㎡ (약 447.44평) (건물 부지 면적)

감정가

507,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

건물 사용승인일

2015년 12월 29일

1.1. 물건 명세서 요약

대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

건물 부지에 대한 취득세 납부 확인서 회신이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 백화점, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 마곡지구는 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로망과 인접하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물 동측으로는 약 30m, 북측으로는 약 18~20m, 서측으로는 약 11m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 3월 22일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권최고액 570,000,000원)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 등기부 채권 금액은 1,637,475,780원입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 총 4명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* (주)더성: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2024-05-24, 대항력 없음.

* (주)신성세계여행사: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-11, 대항력 없음.

* (주)위드케이스타컴퍼니: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2021-11-03, 대항력 없음.

* TSOUCHIMIN: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2017-07-05, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

마곡지구는 서울 서남권을 대표하는 자족도시로 급부상하고 있으며, 특히 본건이 위치한 발산역 일대는 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 상권으로 발전하고 있습니다. LG, 코오롱, 롯데 등 대기업 연구 단지 및 사옥 입주가 예정되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 이마트 트레이더스 마곡점, 롯데몰 김포공항점 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 잠재적 수요

마곡지구는 약 17만 명의 근무 인력과 풍부한 주거 인구를 기반으로 지속적인 성장 잠재력을 지니고 있습니다. 특히 MICE 복합단지 조성, 서울식물원 주변 개발 등 대규모 개발 사업이 진행되면서 지역 가치가 상승하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내에 대형 백화점(예: 롯데몰 김포공항점), 병원(예: 이화의료원, 제이엠가정의학과 등), 대형마트(예: 이마트 트레이더스 마곡점) 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 문화 및 여가시설

서울식물원, LG아트센터, 스페이스K 서울 등 다양한 문화 및 여가 시설이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 매수자가 대지권을 추후에 취득하거나 정리해야 할 수 있음을 의미합니다. 다만, 본 경매 물건의 매각 가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 대지권 등기 절차를 진행하여야 합니다.

6.2. 중복사건

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 시 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

건물 이용 상태는 사무실로 되어 있으나, 임대 관계는 미상입니다. (주의: 현황 임차인이 존재하나 대항력 없음)

6.4. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 건물 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 마곡지구는 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 주거, 업무, 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 발산역 인근에 위치한 역세권 상가로, 마곡지구의 풍부한 개발 호재와 대기업 입주 예정에 따른 직주근접 수요 증가로 인해 미래 가치가 높은 지역에 소재하고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 전용면적 86.32㎡의 사무실로 이용 중입니다. 임차인의 경우 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되며, 인수되는 권리 또한 없습니다. 다만, 대지권 미등기 상태는 주의가 필요하나, 매각가에 포함되어 있어 소멸될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 발산역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성과 유동인구 확보 용이.

* 마곡지구 개발 계획 및 대기업 입주에 따른 지속적인 가치 상승 기대.

* 전용면적 86.32㎡ 대비 합리적인 감정가 수준.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담 완화.

* 사무실 임차 수요가 꾸준한 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기, 중복사건 등의 특이사항이 있으나, 발산역 역세권 입지, 마곡지구의 성장 잠재력, 임차인 명도 용이성, 인수되는 권리 없음 등을 고려할 때 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없어 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외합니다. 감정가 507,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 456,300,000원 ~ 507,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.