나이스옥션 법원경매 광주 2022타경77751 [1] 전라남도 장성군 북이면 신평리 237-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 장성군 북이면 신평리 소재 "거마마을" 내에 위치하는 토지로서, 인근은 기존마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌취락지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 제반 교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호1) 유사사다리형 평지로서, 주거나지로 이용 중임. - 기호2) 부정형 평지로서, 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호1) 동측으로 약 2~3m의 포장도로와 접함. - 기호2) 북측으로 약 3~4m, 동측으로 약 2~3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1)은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴, 젖소,닭,오리,메추리,개,돼지) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호2)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기타참고사항 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지 기호1,2)는 지분평가(오학 지분 2분의1 전부)로서 지분의 위치 확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 가격을 산출한 후 지분비율에 의거 가격산정하였음. - 본건 기호1,2) 토지는 인접지와 지적경계가 불명확하므로 정확한 위치 및 경계확인은 현황 측량을 요하오니 경매진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호1) 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ~ㅂ)이 소재하나, 건물 등기사항전부 증명서의 소유자와 상이하여 평가제외하였고, 토지는 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물 소재로 인하여 토지의 소유권 행사를 제한받게 되는 경우의 평가액을 후첨‘토지감정평가명세표’에 병기하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. (건물 등기사항전부증명서상 세멘 부록크조 세면기와즙 평가건 주택1동, 건평 14평5홉, 소유자 이야암) - 본건 기호1,2)에 소재하는 소유자 미상의 제시외수목(감나무 등)은 토지에 포함평가하였고 본건은 지분평가로 수목 전체가격을 산출한 후 지분비율에 의거 가격산정하였으며 그 가액을 명세표 비고란에 별도표기하였으니, 경매 진행 시 소유자 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 수목 매각 포함. 일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 목록 1. 현황 전

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경77751 (1)

소재지: 전라남도 장성군 북이면 신평리 237-1

용도: 대지

감정가: 35,701,000원

토지면적: 761.00㎡ (약 229.9평)

토지지분: 380.5㎡ (약 115.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 장성군 북이면 "거마마을" 내에 위치하며, 인근은 기존마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌취락지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 유사사다리형 및 부정형의 평지로서, 주거나지 및 단독주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측 및 북측으로 약 2~4m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 20일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사의 4번 오학지분강제경매 (접수일자 2022-12-20, 권리금액 13,704,497원). 이는 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

소유권: 오성술 (2006-07-07 소유권이전), 오승희 (2021-10-07 협의분할에 의한 상속)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 목록2. 지상 매각 제외된 제시외 건물을 위하여 본건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권, 지분매각, 유동화물건, 건물매각제외, 제시외 수목 매각 포함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌취락지대에 위치하고 있어 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 서비스 시설이 적합할 것으로 보입니다.

주변 환경은 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 자연환경을 가지고 있습니다.

계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 개발이 가능하나, 자연취락지구 및 가축사육제한구역의 제한사항을 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

해당 지역은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내를 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성은 차량 이용 시 보통 수준입니다.

조용한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분(2분의 1) 매각으로, 전체 토지 이용에 있어 공유자와의 협의가 필요하거나 공유물분할 소송 등의 위험이 있을 수 있습니다.

법정지상권 성립 가능성: 매각 제외된 제시외 건물을 위해 본건 토지에 법정지상권이 성립될 수 있어, 건물 철거 등에 제약이 있을 수 있습니다.

지적 경계 불명확: 기호1,2) 토지는 인접지와 지적 경계가 불명확하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 현황 측량이 필요합니다.

소유자 미상의 제시외 건물: 제시외 건물 ㄱ~ㅂ)이 소재하나 평가에서 제외되었고, 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

제시외 수목: 제시외 수목은 매각 포함되었으나, 지분으로 평가되어 전체 가액 산출 후 지분 비율에 따라 가격 산정되었습니다. 수목 전체의 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.

특별매각조건: 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있으니 주의가 필요합니다.

건물매각제외: 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 토지 이용 시 건물과의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 장성군 북이면의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

감정가는 35,701,000원이며, 토지 면적은 380.5㎡ (약 115.0평)입니다.

경매의 주요 특징으로는 공유자우선매수, 법정지상권 가능성, 지분 매각, 건물 매각 제외, 제시외 수목 포함 등이 있습니다.

토지 경계 불명확, 미상 건물 소재, 법정지상권 성립 가능성 등의 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

농촌 지역의 특성과 지분 매각의 한계를 고려할 때, 실수요자보다는 토지 투자에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

농촌 지역 내 계획관리지역 토지로, 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

공유자우선매수 신고가 있으나, 1회로 제한되어 있어 경쟁 구도를 파악할 수 있습니다.

건축물 일부가 매각에서 제외되었고 수목이 포함된 점 등, 물건의 세부 내용을 정확히 파악하면 틈새 투자가 가능할 수 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가로 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 35,701,000원입니다.

본 물건은 토지 지분 매각이며, 법정지상권 성립 가능성, 지적 경계 불명확 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통해 파악된 권리 관계 및 현황을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 권리 분석 능력, 현장 답사를 통한 실질 가치 평가, 그리고 유사 물건의 낙찰가 추이 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.