나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33421 [2] 전라남도 장성군 남면 월곡리 515-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (2)는 전라남도 장성군 남면 월곡리 소재'신촌마을'내에, (3)은'신촌마을'서측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지,,임야 등으로 형성된 농촌지역임.

교통상황

본건 (2)(3)까지 차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 (2)는 부정형 평지의 단독주택 건부지임.
본건 (3)는 사다리 평지의 전임.

인접 도로상태

본건 (2)는 남측 및 동측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.
본건 (3)은 서측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 (2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)
가축사육제한구역
(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)
<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

본건 (3) : 자연녹지지역,가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

본건 (2) 지상에 별지'건물개황도'와 같이 제시외건물 ㄱ) 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

본건 (3)은 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가) : 목조, 블록조, 벽돌조, 강판지붕 및 판넬지붕 단층 주택으로서
외벽 : 세멘몰탈페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샤시창호임.

1(나) : 블록조 및 철파이프조 슬레이트지붕 단층 창고로서
내외벽 : 블록, 슬레이트, 일부 무벽체

1(다) : 철파이프조 판넬지붕 창고로서
내외벽 : 판넬, 일부 무벽체

이용상태

1(가) : 주택, (나)는 창고, (다)는 창고임.

설비내역

1(가) : 전기설비, 위생설비 및 급배수설비 구비됨.

부합물 및 종물

별지'건물감정요항표' 와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

1(가)는 공부상 슬레이트지붕이나 현황은 강판 및 판넬지붕임.
1(나)는 공부상 블록조 및 목조 슬레이트지붕 축사이나 현황은 블록조 및 철파이프조 슬레이트지붕 창고임.
1(다)는 공부상 블록조 슬레이트지붕 부속사이나 현황은 철파이프조 판넬지붕 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 지목 답이나 현황 전. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33421 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOOO)

2.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 장성군 남면 월곡리 515-2

용도: 답 (주의사항에 공부상 지목 답이나 현황 전으로 기재됨)

감정가: 23,067,000원

토지면적: 1,384.00㎡ (약 418.66평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상이 아님)

2.3. 매각 대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지지분: 153.7624㎡ (약 46.51평)

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 장성군 남면 월곡리에 위치하며, '신촌마을' 내 또는 서측 인근에 소재합니다.

주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

토지 이용 현황은 감정평가상 본건 (2)는 부정형 평지의 단독주택 건부지로, 본건 (3)은 사다리 평지의 전으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 (2)는 남측 및 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접하며, 본건 (3)은 서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 (2)는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

가축사육제한구역으로 (소, 말, 양, 사슴, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지) 전부제한지역에 해당합니다.

본건 (3)은 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)에 해당합니다.

장성군은 농지이용실태 조사를 통해 농지의 투기적 소유와 불법 이용을 방지하는 정책을 추진하고 있습니다.

4. 권리분석

3.1. 경매 개시 및 채권자 정보

본 경매는 농업협동조합의 강제경매 신청으로 개시되었습니다.

강제경매 채권자(말소기준권리 이후)는 농업협동조합자산관리회사이며, 채권액은 70,000,000원입니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 8월 26일 접수된 오영종 가압류(갑22)입니다.

이 외 다수의 가압류, 압류, 지분 이전 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 69,174,201원입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 매각으로 인해 모든 인수되는 권리 없이 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 그 개요는 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

별도로 등기되거나 신고된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

5. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전라남도 장성군 남면에 위치한 농촌 지역에 해당합니다.

주변은 농경지와 임야, 그리고 자연마을이 혼재된 지역으로, 전반적으로 한적한 농촌의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

장성군은 첨단산업단지 조성 등 지역 개발 사업도 추진하고 있으나, 본건 소재지는 농업 및 임업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

4.2. 주변 시설 (일반적 설명)

해당 지역은 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주요 생활 편의시설 및 관공서 등은 인근 읍·면 소재지로 이동해야 이용 가능할 수 있습니다.

6. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성 (일반적 설명)

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

농촌 지역 특성상 종합병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 인접 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

장성군에서는 농지대장 정비 및 이용실태 조사를 통해 농지법규 준수 여부를 관리하고 있습니다.

또한, 농지법 개정에 따라 특정 면적 이상의 농지에서는 흙 쌓기(성토)나 흙 깎기(절토) 시 사전 신고가 필요할 수 있습니다.

최근 농지에는 화장실, 주차장 등 일부 부대시설 설치가 허용되나, 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각 관련

본건은 토지 일부 지분 매각 대상이므로, 전체 토지에 대한 공유자들과의 관계 설정 및 향후 협의가 중요합니다.

공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있으나, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이 및 현황

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 제한사항

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 있습니다.

본건 (3)은 개발제한구역에 해당하여 토지 이용에 추가적인 제한이 발생할 수 있습니다.

건물감정평가서에는 제시외 건물 및 수목이 소재한다고 기재되어 있으나, 본 매각 대상은 토지 지분이므로 이러한 부속물에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군에 위치한 농촌 지역의 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 공유자우선매수권 행사 가능성, 지목과 현황의 차이, 그리고 가축사육제한구역 및 개발제한구역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 존재하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 농촌 지역의 특성상 개발 잠재력은 제한적일 수 있으나, 해당 지역의 개발 계획 및 토지 이용 규제 변화 등을 면밀히 살펴보아야 합니다.

9. 투자 포인트

* 현황은 전으로 이용 중이나 공부상 지목이 답으로 되어 있어, 추후 관련 법규 확인 및 행정 절차 진행 시 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

* 농촌 지역으로 상대적으로 저렴한 감정가에 토지 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 농지 관련 규제 및 취득 자격 요건을 충족할 경우, 농업 생산 활동을 위한 토지 확보가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 23,067,000원입니다. 이는 전체 토지 면적 1,384.00㎡ (약 418.66평)을 기준으로 한 감정가이며, 본건은 이 중 153.7624㎡ (약 46.51평)의 지분 매각 건입니다. 인수할 권리 및 보증금이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지분 매각의 특성과 경매 시장 상황, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.