나이스옥션 법원경매 부산 2025타경623 [6] 부산광역시 영도구 봉래동4가 183-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 소재 '대교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

공히 북서하향 경사지대에 소재하는 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
기호 3,4,6은 나지 상태로 시멘트 및 콘크리트 등으로 포장되어 있으며,
기호 8, 10은 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 3,4,6 토지는 남동측으로 노폭 8~10미터의 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 2~3
미터의 골목길에 접하며,
기호 8 토지는 북서측으로 노폭 2~3미터의 골목길에 접하고,
기호 10토지는 남동측으로 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>이며, 기호 3,4,6,10 토지는 중로3류(폭 12m~15m)(2023-10-25)(중로3-601)(접합),
기호 3 토지는 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉠ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5, 7 건물은 건축물(말소)대장상 2019.07.15일자로 건축물 철거로 인한 건축물대장
말소가 기재되어 있으며, 현황도 건물은 멸실된 상태임.

기호 9 건물은 블록조 슬래브 및 스레트지붕 단층으로서
외 벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호 9. 주택임.

설비내역

기호 9. 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 9. 건물은 소유자측에 의하면 거주자가 없는 것으로 조사됨.

- 제시외건물 ㄱ)은 조적조 슬래브지붕 단층 주택으로서 공가로 조사됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 소재 '대교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물인 영도센트럴에일린의뜰 119동 내
1층 101호[기호 1] 및 2층 205호[기호 2]로서
외 벽: 치장석 붙임,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바 닥: 데코타일 깔기.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2021-02-24), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-06-21)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(2023-06-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)(영도초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(대교초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영도초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 재개발구역(2023-06-21)(주택재개발사업[봉래1구역])<도시재개발법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경623 (6)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동4가 183-7 (신축주소: 부산광역시 영도구 상수도길 7)

용도: 단독주택

감정가: 62,580,600 원

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물면적: 45.27㎡ (약 13.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO (말소기준권리는 주식회사정원건설)

특이사항: 재개발구역 (봉래1구역)

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 영도구 봉래동4가, '대교초등학교' 남동측 인근에 소재.

주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편. 전반적인 교통 여건은 무난함.

토지형상: 북서하향 경사지에 위치한 사다리형 유사 다각형 토지.

도로: 남동측으로 노폭 8~10미터의 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 2~3미터의 골목길에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합. 영도중앙유치원 관련 상대보호구역에 해당.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 10일 접수된 주식회사정원건설의 강제경매개시결정 등기 (갑8/갑6).

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(등기된 임차권, 저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: 채권자 정보(주OOOOOOOO)와 말소기준권리(주식회사정원건설) 간에 차이가 있으나, 말소기준권리에 따른 권리소멸 여부를 우선적으로 판단함.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태 및 상가 시설이 공존.

재개발 영향: 봉래1구역 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

주변 시세:

* 인근 연립주택 '신흥동백맨션'(2024년 7월, 41.76㎡) 실거래가 약 6,500만원.

* 인근 다세대주택 '청성아트'(2025년 9월, 58.26㎡) 실거래가 약 10,000만원.

* 본건 감정가는 62,580,600원으로, 인근 유사 면적 주택 거래 사례와 비교 시, 재개발 지역임을 감안한 잠재적 가치 상승 여력을 고려할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

교육시설: 대교초등학교가 인근에 위치. 영도중앙유치원, 영도초등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있음.

편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

재개발 사업 불확실성: 재개발 사업의 진행 속도, 확정 계획, 이주 시기 등에 따라 변동성이 있을 수 있음.

건물 상태: 건축물대장상 일부 건물(기호 5, 7)은 멸실되었으며, 제시외 건물(ㄱ)이 존재하여 추가적인 정리 필요성이 있을 수 있음. 해당 제시외 건물이 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있다는 감정평가서 내용 확인.

도로 접근성: 북서측으로 2~3미터 폭의 골목길에 접하는 부분은 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가에 위치한 단독주택으로, 약 56㎡의 토지와 45.27㎡의 건물로 구성되어 있음.

봉래1구역 재개발 사업이 추진 중인 지역에 속해 있어, 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 잠재력을 가진 물건임.

감정가는 62,580,600원으로, 주변 유사 면적의 연립/다세대 주택 거래 시세와 비교했을 때, 토지 가치를 고려하면 합리적인 수준으로 판단되나, 재개발 이후의 미래 가치를 고려한 신중한 접근이 필요.

권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 채권자 정보 등에 대한 추가 확인이 권장됨.

일부 멸실된 건물 및 제시외 건물의 현황, 재개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

재개발 지역의 선점 효과: 봉래1구역 재개발 사업 완료 시 높은 시세 차익 기대.

저평가 가능성: 현재 감정가 대비 낮은 주변 실거래가 수준은 향후 가치 상승의 여력을 시사.

토지 확보: 단독주택 용지의 토지 소유권을 확보하여 재개발 사업의 수혜를 직접적으로 받을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 62,580,600 원

주변 시세 분석: 인근 유사 면적 연립/다세대 주택의 최근 거래가(약 155만~171만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가(약 112만원/㎡)는 다소 낮은 수준으로 분석됨.

재개발 잠재력 및 토지 가치를 감안할 때, 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

감정가 110% 수준: 약 68,838,660 원

감정가 120% 수준: 약 75,096,720 원

종합적인 현장 조사 및 권리관계 재확인 후, 68,000,000 원 ~ 73,000,000 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.