나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21587 [2] 부산광역시 금정구 장전동 654-26 장전드리움주건축물제1동 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 ""금정초등학교"" 남측 인근에 위치하는 장전드리움
주건축물제1동 8층 802호 및 10층 1002호로서, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여
제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 8층 802호 및 10층 1002호로서,
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1) : 업무시설(주거용 오피스텔)임.
기호(2) : 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 2필 일단으로 공동주택 및 업무
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고
높이150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부산지방법원 2025타경21587 (2)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 654-26 장전드리움주건축물제1동 10층1002호

용도: 다세대주택 (본 건물은 업무시설 및 공동주택 복합 용도)

감정가: 343,000,000원

토지면적: 10.57㎡ (약 3.2평)

토지지분: 10.574987619796673㎡ (약 3.2평)

건물면적: 59.27㎡ (약 17.9평) - 전용면적으로 추정됩니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

건물지분: 59.27㎡ (약 17.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (8층 802호 및 10층 1002호 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 금정구 장전동에 소재하며,

* 위치 및 주위환경: "금정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 8층 802호 및 10층 1002호입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 토지 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m, 최고높이150m)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사장전드리움 (2023-02-22)

* 소유권이전: 김자영 (2023-02-24, 매매 340,000,000원)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-02-24, 540,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 정명준 (2023-03-07, 50,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 광안신용협동조합 (2025-03-24, 476,531,944원) - 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 590,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-24

* 확정일자: 2023-08-24

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 고 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

본 건이 위치한 장전동 지역의 상권은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 시설: 금정초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 수요가 있을 수 있으며, 온천장역 역세권이라는 지리적 이점이 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 2월 기준, 주변 연립/다세대/빌라):

* 동일맨션 (1984년식, 82.35㎡): 134,000,000원 (약 162.7만원/㎡)

* 초원빌라 (2001년식, 73.23㎡): 205,000,000원 (약 279.9만원/㎡)

* 다솔빌라 (1997년식, 118.48㎡): 158,000,000원 (약 133.3만원/㎡)

* 위 사례들은 건축 연도가 오래되었고 건물 유형이 본건과 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건 "장전드리움" 건물은 2017년~2022년경 신축된 건물로, 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 감정가 343,000,000원 (59.27㎡ 기준 약 289.3만원/㎡)은 비교적 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 소유권 이전 당시 매매가(340,000,000원) 또한 감정가와 유사하여 시세 반영이 잘 된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 및 상업 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 금정초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 부산 도시철도 1호선 온천장역이 인근에 위치하여 시내 이동이 편리합니다.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 이용 용도 혼재: 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼합되어 있어, 입주자 간 생활 패턴 차이로 인한 관리 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접면: 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 주차 공간 확보에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유 관계 및 이사 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (본건에 등재된 임차인 고 외 다른 임차인이 존재할 수 있습니다.)

* 기계식 주차 설비: 기계식 주차 설비는 일반 주차 방식보다 유지보수 비용이 높고 고장 빈도가 있을 수 있습니다. 설비의 현재 상태 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 지역 지구별 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설(하수처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 지역 전반의 혐오시설 위치와 해당 물건지의 상대적 거리는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 "장전드리움" 건물 내 8층 802호와 10층 1002호를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

건축물이 비교적 신축(2017-2022년)이라는 점, 온천장역 역세권 및 금정초등학교 인접이라는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 또한 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 활용 가능한 복합 용도의 특성을 가지고 있습니다.

감정가는 343,000,000원이며, 이는 최근 소유권 이전 당시 거래가(340,000,000원)와 유사하여 시세가 합리적으로 반영된 것으로 보입니다.

다만, 기계식 주차 설비, 4미터 도로 접면 등은 현장 확인을 통해 추가적으로 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

본 건에 대한 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물: 2017년~2022년 준공 건물로, 비교적 최근 건축되어 건물 노후도가 낮고 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 지하철 1호선 온천장역 도보권에 위치한 역세권이며, 금정초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 권리나 보증금이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능: 업무시설 및 공동주택으로 모두 활용 가능하여 임대 수익 창출이나 실거주 목적 모두 적합합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 금정구 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 343,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

최근 유사한 건물의 매매 사례 가격을 분석한 결과, 본 건의 건물 신축 연도 및 위치적 장점을 고려했을 때 감정가는 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 특히, 최근 소유권 이전 당시 매매가가 340,000,000원으로 감정가와 유사하게 형성되어 있습니다.

본 건은 권리상 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하되, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 시세 동향을 추가로 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

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