나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3364 [3] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 114-1 1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 ‘세종특별자치시청 조치원청사’ 남측 인근에 위치
하는 구분건물(제1동 제1층 제121호 외 2개호)로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으
로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 내 제1층 제121호, 제3층 제301
호, 제7층 제712호로서, (사용승인일: 2019.05.08)

외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등,
내벽: 기호(1)은 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등,
기호(2)는 벽지 및 내부 인테리어 마감 등,
기호(3)은 시멘트몰탈 및 판넬 마감 등,
바닥: 기호(1,2)는 디럭스타일 마감 등,
기호(3)은 시멘트몰탈 마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 근린생활시설(상호 큐사랑)로 이용중임.
기호(2): 공부상 근린생활시설(의원)이며, 현황 근린생활시설(상호 하마필림)로 이용중임.
기호(3): 공부상 근린생활시설(의원)로서, 현황 '공실' 상태임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

9필 일단의 부정형 평지로서, '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로는 폭 35M내외, 북측으로는 폭 20M내외, 동측으로는 폭 8M내외의 포장도도로를
이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

<대지권의 목적인 토지의 표시>
(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25
m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구
역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.
(2,3): 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시
제2020-341호)임.
(4,5,8): 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간)
세종특별자치시고시 제2020-341호)임.
(6,7): 도시지역, 준주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치
원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.


(9): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계 : 미상임.
*기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3364 (3)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 114-1 1동 7층712호

용도: 근린상가

감정가: 309,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 탄동농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.83㎡ (약 13.86평)

건물면적: 110.50㎡ (약 33.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2019년 05월 08일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 7층 건물

본건은 1동 건물 중 7층 712호에 해당합니다. (경매 대상에는 1층 121호, 3층 301호, 7층 712호가 포함된 것으로 보입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리에 소재하며, '세종특별자치시청 조치원청사' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로는 폭 35M 내외, 북측으로는 폭 20M 내외, 동측으로는 폭 8M 내외의 포장된 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 04월 13일에 접수된 탄동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상의 총 채권액은 1,042,203,526원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 121호는 일반음식점(큐사랑)으로, 301호는 의원(하마필림)으로 운영 중입니다. 712호는 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택가가 인접해 있어 배후 수요가 예상되며, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 고려대학교 세종캠퍼스와 홍익대학교 세종캠퍼스가 위치하여 젊은층을 위한 상점, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 세종시 북부 지역에 혐오시설(화장장, 공동묘지, 쓰레기소각장 등)이 집중될 수 있다는 도시 계획에 대한 논의가 있었으나, 현재 물건지 인근에 배치된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 없는 점으로 미루어 볼 때, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

712호가 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있어 향후 도로 확장 등 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 조치원읍 죽림리에 위치한 본 근린상가 물건은 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 접근성이 좋은 입지에 소재하고 있습니다. 두 개 호실은 현재 영업 중이나 한 개 호실은 공실인 상태입니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 별도 확인이 필요합니다. 상권은 주변 아파트 단지 및 대학가에 기반하고 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 및 편리한 교통, 도로 접근성

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 입지

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 309,000,000원입니다.

입찰가 산정 시에는 주변 시세, 임차인 명도 가능성, 공실 리스크, 건물의 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3364 (3)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 114-1 1동 7층712호

용도: 근린상가

감정가: 309,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 탄동농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.83㎡ (약 13.86평)

건물면적: 110.50㎡ (약 33.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2019년 05월 08일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 7층 건물

본건은 1동 건물 중 7층 712호에 해당하며, 경매 대상에는 1층 121호, 3층 301호, 7층 712호가 포함된 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리에 위치하며, '세종특별자치시청 조치원청사' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으로 구성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 서측으로 폭 35M 내외, 북측으로 폭 20M 내외, 동측으로 폭 8M 내외의 포장된 도로에 접해 있어 차량의 접근 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 04월 13일에 접수된 탄동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 1,042,203,526원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었으며, 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 121호: 공부상 일반음식점이나, 현황 '큐사랑'이라는 상호로 운영 중입니다.

* 301호: 공부상 의원이며, 현황 '하마필림'이라는 상호로 운영 중입니다.

* 712호: 공부상 의원이나, 현황 '공실' 상태입니다.

4.2. 주변 상권

인근에 아파트단지, 주택 등이 있어 안정적인 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 상권의 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 고려대학교 세종캠퍼스 및 홍익대학교 세종캠퍼스가 위치하여 관련 상권이 발달해 있으며, 다양한 식당, 카페, 편의시설 등을 이용할 수 있습니다. 또한, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

5.2. 혐오시설

조사 결과, 본건 물건지 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 세종시 북부 지역에 혐오시설 입지에 대한 논의가 있었으나, 현재 물건지 인근에 배치된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재로서는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 함을 의미합니다. 낙찰 후 명도 과정에서의 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

712호가 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 투자 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 대로1류(폭 35m~40m) 도로에 일부 저촉되는 부분이 있어, 향후 도시 계획 변경이나 도로 확장 등 개발 계획에 따른 영향을 받을 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리에 위치한 근린상가로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 교통 및 도로 접근성이 우수하며, 아파트 단지와 대학가에 인접하여 안정적인 상권 잠재력을 보유하고 있습니다. 두 개 호실은 현재 영업 중이나, 한 개 호실은 공실 상태입니다. 권리관계는 명확한 편이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물과 우수한 입지 조건

* 안정적인 배후 수요와 상권 잠재력

* 경매 절차를 통한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 309,000,000원입니다.

입찰가 산정 시에는 현재 임차인 상태(공실 포함), 주변 유사 물건의 시세, 향후 상권 변화 가능성, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 리스크와 잠재적 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 물건의 개별적인 특성을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 advisable합니다.

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