나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50138 [1] 전라남도 순천시 가곡동 996-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 순천시 가곡동 소재 "전남순천경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 점포 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 정방형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 순천지원 2026타경50138 (1)

소재지: 전라남도 순천시 가곡동 996-5번지

물건 종류: 단독주택

감정평가액: 116,142,500원

토지 면적: 146.30㎡ (약 44.25평)

건물 면적: 76.50㎡ (약 23.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 12.80㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 가곡동에 위치하며, "전남순천경찰서" 북동측 인근 지역에 소재하고 있습니다.

주변은 단독주택과 점포 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

본건 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본상 확인되는 권리로는 소유권 이전 내역 다수와 한국주택금융공사의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등이 있습니다.

근저당권(을7)은 말소 기준 권리이며, 해당 권리를 포함한 위 선순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대료 및 보증금 등 구체적인 내용이 확인되지 않으므로, 실제 점유자 현황 파악 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내 단독주택으로, 주변에 경찰서 등 공공시설이 위치하고 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근의 최근 연립/다세대 주택 매매 사례를 보면, 1995년식 55.32㎡ 면적의 다세대가 2025년 5월 5,300만원에 거래되었으며, 2003년식 33.88㎡ 면적의 연립주택이 2025년 12월 3,000만원에 거래된 바 있습니다. 이는 아파트/다세대 주택의 시세로, 단독주택 및 넓은 토지 면적을 고려할 때 직접적인 비교는 어려우나 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

주변 단독주택 거래 사례로, 1981년 건축된 162㎡ 토지에 64.02㎡ 건물의 단독주택이 2024년 5월 1억 6,500만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(1억 1,614만원)와 비교 시, 건물의 상태 및 리모델링 필요성 등에 따라 시세가 형성될 수 있음을 시사합니다.

본건의 감정가(1억 1,614만원)는 최근의 소형 주택 거래가에 비해 높게 책정되어 있으며, 이는 넓은 토지 면적에 대한 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

가곡동 일대는 주거지 내 상권이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 편의시설로는 전남순천경찰서가 위치해 치안 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

교통 접근성은 차량을 통한 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자의 점유 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 면밀히 검토해야 합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 사업 계획 수립 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물(12.80㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 합법성 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 가곡동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있으며, 경찰서 인접으로 인한 긍정적 요인도 있습니다.

다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 가축사육제한구역이라는 용도 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

감정가는 1억 1,614만원 수준이며, 주변 단독주택 매물 사례를 고려할 때 토지 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 증축, 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 경찰서 인접으로 인한 치안상의 이점도 보유하고 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수하는 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 116,142,500원

본건의 토지 면적이 넓고 단독주택이라는 점, 그리고 주변 단독주택 매물 사례를 고려할 때, 감정가는 시장 가치의 하단부에 위치할 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하되, 낙찰 후 재활용 또는 재건축 가능성을 고려하여 낙찰가율 100~110% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 120,000,000원에서 128,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.