나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10239 [1] 경상남도 김해시 대동면 수안리 219-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 수안리 '수안마을' 내에 위치하며 본건 주위는 근교 농촌지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대부분 부정형의 토지로서 건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 약 8미터, 북서측으로 약 3미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※임. 일련번호(3) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※임. 일련번호(4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(4) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '대 및 일부 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감 내 벽 : 인테리어시공(1층) 및 벽지, 타일 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(2) 1층- 근린생활시설(수인애뜰 카페) 2층- 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

2동이 소재함.(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 2026.2.23. 지상권자 부경양돈협동조합으로부터 목록 4. 토지에 관하여 추후 낙찰 후 소유권이전등기와 말소등기를 촉탁함에 있어 2021. 5. 7. 김해등기소 접수 제35871호 지상권설정등기도 함께 말소함에 동의한다는 취지의 말소동의서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 창원지방법원 2026타경10239 (1) 사건에 대한 부동산 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2026타경10239 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 수안리 219-1 (신주소: 경상남도 김해시 대동로117번길 18)

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 단독주택)

감정가: 881,751,100원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 760.00㎡ (약 229.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 196.30㎡ (약 59.4평)

건물 제시외 면적: 20.00㎡

1.3. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물

주요 용도: 제1종근린생활시설 (수인애뜰 카페), 단독주택

사용 승인일: 2021년 10월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 '수안마을' 내에 위치하며, 주변은 근교 농촌지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 남동측으로 약 8미터, 북서측으로 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대부분 부정형이며, 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 하천에 관한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리인 부경양돈협동조합의 근저당권(2021.12.02. 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 을구에 지상권설정(부경양돈협동조합, 2021.05.07. 접수, 존속기간 30년)이 확인되나, 주의사항 및 물건명세서에 따르면 낙찰 후 소유권이전등기 및 말소등기 촉탁 시 해당 지상권설정등기도 함께 말소하는 것에 대한 말소 동의서가 제출되었습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 지상권은 말소될 것으로 보입니다.

총 채무액은 근저당권, 가압류 등을 포함하여 상당한 금액이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

1층 근린생활시설(카페)과 2층 주택으로 구성된 복합건물로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 역할과 주거 기능을 겸하고 있습니다. 주변이 근교 농촌지대이므로, 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 차량을 이용한 접근이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한사항: 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역은 향후 건축이나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건물 외 제시외건물: 건물 면적 외 제시외 건물(20.00㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 대동면 수안리에 위치한 근린주택으로, 1층 상가(카페)와 2층 주택으로 구성되어 있습니다. 최근에 준공된 건물이며, 권리 분석상 잠재적 리스크였던 지상권이 말소될 예정이어서 낙찰자는 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다. 농촌 지역 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공하나, 도시 지역과 같은 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 토지이용계획상의 제한사항은 향후 개발 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 현대적인 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 복합 용도: 상가와 주택을 겸하여 임대 수익 및 자가 사용 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 지상권 말소: 말소 동의서 제출로 인해 권리상 복잡성이 해소되어 낙찰 후 소유권 확보가 용이합니다.

* 지역 내 입지: '수안마을' 내 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리하며, 농촌 지역의 여유로운 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 881,751,100원입니다. 유사 지역의 거래 사례들을 분석한 결과, 본 건과 같이 신축에 가까운 근린주택(상가+주택)의 경우, 토지 면적 및 건물의 상태, 입지 등을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 감정가인 8억 8175만 1100원을 기준으로 ±10% 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근 시 7억 9천만원대부터, 적극적으로는 9억 7천만원대까지 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최종 입찰가는 8억 8천만원 ~ 9억 5천만원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.