나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50138 [1] 전라남도 목포시 호남동 257 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대성동 소재 “목포여자고등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북동측으로 소폭의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 기호(ㄱ)(ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 ‘대’이나, 현황 ‘대 및 일부 도로’로 이용중인 것으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1) 토지는 인접토지와 지적경계가 불분명한 바, 경매 진행시 지적경계 복원측량을 통해 정확한 지적경계 및 경계지점의 이용상황, 도로사용 여부 등을 재확인 하여야 할 것으로 사료됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 목조 및 조적조 강판지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1959년) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 샛시 및 목재 창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(2-가)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2-가)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(2-가)는 공부상 '목조 스레이트지붕 35.04㎡' 이나, 현황 '목조 및 조적조 강판지붕 64.6㎡'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2-가) 건물은 실측면적을 기준으로 감정평가 하였으며, 제현상을 고려하여 관찰감가를 병용하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1: 현황상 '일부 도로'임
목록2: 공부상 '목조 스레트지붕 단층 35.04㎡' 이나 현황상 '목조 및 조적조 강판지붕 단층 64.6㎡' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2026타경50138 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 호남동 257

* 용도: 단독주택

* 감정가: 37,051,900원

* 토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

* 건물면적:

* 공부상: 35.04㎡ (약 10.59평)

* 현황: 64.6㎡ (약 19.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 목포시 대성동 소재 “목포여자고등학교” 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 13일자 울주군(울산광역시)의 압류 (갑4)입니다.

* 이후 등기된 권리(한국자산관리공사의 강제경매 (갑5) 등)는 경매로 인해 소멸됩니다.

* 등기부상 소유권 변동 내역은 1980년 김기태 → 2003년 박갑임 → 2025년 김민겸 (협의분할 상속) 순으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 제공된 정보상 별도의 인수할 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. (소유자 점유 예상)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 단독주택이 밀집한 주거 지역에 위치합니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보는 '태성빌라'로, 본건과는 건물 유형(다세대 vs 단독주택) 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있습니다. 해당 빌라의 2024년 10월 거래 금액은 3억 5천만원으로, 본건의 감정가와는 큰 차이를 보입니다.

* 주변 주택 지역의 전반적인 시세 파악을 위해서는 본건과 유사한 단독주택의 거래 사례 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 학교(목포여자고등학교)가 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설은 통상적인 수준으로 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 불일치: 공부상 면적(35.04㎡)과 현황 면적(64.6㎡) 간 차이가 크며, 제시외 건물 8.90㎡도 존재합니다. 감정가는 실측 면적을 반영하였으나, 실제 매수 후 관련 서류 정리 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 및 경계 문제: 토지(112㎡)의 일부가 현황상 '도로'로 이용 중이며, 지적 경계가 불분명합니다. 정확한 경계 복원 측량이 필요하며, 이는 인접 토지 소유주와의 문제 발생 또는 토지 사용 제약을 야기할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일이 1959년으로, 상당한 노후화가 진행되어 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 호남동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 37,051,900원입니다.

* 건물 면적 차이, 토지의 현황상 도로 편입, 불분명한 지적 경계 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

* 투자 전, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 실제 이용 현황을 면밀히 파악하고, 토지의 경계 문제와 관련된 추가 조사 및 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 명확한 권리 인수 부담이 없다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후된 주택이나 토지 활용 계획에 따라 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 추가적인 조사와 비용이 수반됩니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 37,051,900원을 기준으로, 현장에서의 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 특히 토지의 현황 도로 사용 문제와 지적 경계 불분명 문제는 입찰 전에 반드시 명확히 확인해야 하며, 이로 인한 추가 비용 또는 제약을 감안해야 합니다.

* 제공된 주변 빌라 매매 정보는 본건과의 비교가 어렵습니다.

* 따라서, 감정가 수준인 37,051,900원 전후에서 시작하여, 리스크 요인 해소 정도 및 향후 활용 가능성을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 120% 사이로, 약 37,000,000원 ~ 44,500,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (단, 정확한 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사를 통한 가치 평가가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.