나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [1] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 870-33번지, 주건축물제1동 6층 601호에 소재한 오피스텔입니다.

1.2. 면적

토지 면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.307㎡ (약 2.51평)

건물 면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

건물 지분: 29.7㎡ (약 8.98평)

참고: 제공된 JSON 정보상 전용 사용 면적(excluUseAr)은 21.25㎡ (약 6.43평)으로 확인됩니다.

1.3. 건물 현황

사용 승인일: 2012년 6월 8일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 601호

주요 용도: 업무시설, 공동주택, 제1종 근린생활시설

총 세대수: 48개 호

건물 총 면적: 2,629.29㎡

대지권 면적: 422.8㎡

건폐율: 59.64%

용적률: 499.65%

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 107,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 남OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2012년 6월 15일 (주식회사대농)

소유권 이전: 2012년 8월 20일 (에어텍코리아주식회사)

주택 임차권: 2025년 11월 4일 접수 (남석헌, 보증금 80,000,000원, 인수)

가압류: 2025년 8월 26일 접수 (서울보증보험주식회사, 90,000,000원, 말소) - 말소기준권리

강제경매: 2026년 2월 19일 접수 (남석헌, 82,104,109원, 말소)

등기부채권 총액: 170,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 남

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 31일

확정일자: 2023년 7월 31일

배당신고일자: 2025년 11월 4일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건에는 을구 7번 순위의 주택임차권 등기(2025년 11월 4일 등기)가 존재합니다. 임차인 남석헌 씨는 보증금 80,000,000원, 전입일자 2023년 7월 31일, 확정일자 2023년 7월 31일로 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 사하구 하단동 일대는 하단역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 확보 가능한 입지입니다. 하단초등학교와 인접해 있으며, 교통 편의성이 높아 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에는 하단초등학교 등 교육 시설이 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 부산 지하철 1호선 하단역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 건물 내부 확인이 불가하여(이해관계인 부재로 폐문), 실제 이용 상태, 관리 상태, 하자 여부 등은 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다. 토지 이용계획상 '비행안전구역' 및 '역사문화환경보존지역'에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 하단역 역세권 오피스텔로 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 8천만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재는 매수 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다. 내부 미확인으로 인한 불확실성과 토지 이용 규제 사항도 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

부산 지하철 1호선 하단역 초역세권으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

건물 사용 승인 연도(2012년)가 비교적 최근이며, 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 우수합니다.

제공된 2023년 12월 매매 사례(4,400만원~4,500만원, 전용면적 21.25㎡)와 비교 시, 본건(29.70㎡)의 감정가 107,000,000원은 잠재적인 가격 조정 여지가 있습니다. (단, 임차인 인수 보증금 80,000,000원 별도 고려)

9. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

인수 보증금: 80,000,000원 (매수인이 인수해야 할 금액)

최근 매매가 (2023년 12월, 21.25㎡ 기준): 4,400만원 ~ 4,500만원

본 물건은 8천만원의 보증금을 별도로 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 '입찰가 + 80,000,000원'이 됩니다.

제공된 최근 매매 사례(21.25㎡, 4,400만원~4,500만원)를 기준으로 본건(29.70㎡)의 시장 가치를 추정하면, 약 61,600,000원 ~ 62,800,000원 수준으로 예상할 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치이며, 실제 총 투자금액은 이보다 훨씬 높아지게 됩니다.

따라서, 감정가 107,000,000원 대비 인수 보증금 80,000,000원을 고려할 때, 매수인의 실질적인 투자 부담은 매우 큰 상황입니다.

안전한 투자를 위해서는 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

총 투자 비용을 감정가 수준인 107,000,000원으로 맞춘다고 가정하면, 입찰가는 약 27,000,000원이 됩니다.

보수적으로 총 투자 비용을 90,000,000원 수준으로 제한한다면, 입찰가는 10,000,000원이 됩니다.

권장 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 2023년 12월 매매가를 기준으로 산출된 것으로, 현재 시세 및 임차인 보증금의 배당 여부, 배당률 등 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 80,000,000원은 별도이므로, 총 투자 비용을 반드시 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.