나이스옥션 법원경매 마산 2026타경24 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가 6-1 리치클하우스 2층 204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건물 내 2층 204호로 외 벽: 화강석 타일마감 및 몰탈위 페인트마감 등, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(근린생활시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비,소방설비,승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 소로1류의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>,상대보호구역(월포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 마산지원 2026타경24 사건으로, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 경남단감원예농업협동조합입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가 6-1 리치클하우스 2층 204호입니다. 건물의 용도는 도시형생활주택이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 타일 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

본 건물의 감정가는 211,000,000원입니다.

토지 면적은 44.30㎡ (약 13.40평)이며, 건물 면적은 139.24㎡ (약 42.12평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 등 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당 (을13)입니다. 이 외에 소유권이전(갑18, 갑19, 갑21), 근저당(을14), 임의경매(갑23), 압류(갑24) 등의 권리 내역이 확인되며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 334,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)창진개발 (대표: 양영철): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-07-27. 대항력 없음.

* 주상철: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2010-05-19. 대항력 있음.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없어, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인인 주상철의 보증금 5,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택 및 근린생활시설이 복합적으로 이용되는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 주택과 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(월포초등학교)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 도시형생활주택으로, 주택 및 상가 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 월포초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 마산합포구 지역은 마산어시장, 마산 아구찜 거리 등 다양한 관광 명소와 상업 시설이 발달해 있어 생활 및 여가 활동에 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주상철 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 것으로, 이는 채권자가 여러 부동산을 담보로 설정하고 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다. 개별 물건 자체의 가치와는 별개로, 복합적인 권리 관계가 있을 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 위험 요소

* 임대 관계가 불명확하여 실제 거주 현황 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 현장 조사를 통해 실제 이용 상태와 일치하는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 부담 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 마산합포구 내 비교적 접근성이 좋은 위치에 소재.

* 도시형생활주택 및 근린생활시설 용도로 활용 가능.

* 감정가 211,000,000원 대비 시세 조사를 통한 저가 매수 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용 면적은 139.24㎡ (약 42.12평)이며, 감정가는 211,000,000원입니다. 평당 감정가는 약 5,011,876원입니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(창포동유신주택, 1987년식, 60.48㎡, 6,700만원)는 본건(리치클하우스, 2011년 준공 추정, 139.24㎡)과는 연식 및 규모에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, '리치클하우스' 자체의 시세 정보를 살펴보면, 18.23㎡(약 5.5평) 면적이 약 4,850만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 881만원 수준입니다. 이는 본건과 면적 및 용도(도시형생활주택은 일반적으로 전용면적이 작음)에서 차이가 있음을 감안해야 합니다.

본건의 감정가가 211,000,000원이고, 해당 지역의 유사 면적 주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산출

대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려해야 합니다.

현재 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 분석하고, 임차인 인수 금액을 차감한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권리 분석상 위험 요소를 고려하여, 감정가 211,000,000원과 대항력 있는 임차인 보증금 5,000,000원을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.