나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10231 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 6층633호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설 및 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제6층 제633호로서, (사용승인일:2016.11.16) 외벽: 석재 및 타일 붙임 등 마감,, 창호: 샷시창호 입니다. *폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 일방통행 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

물건 비고

배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10231 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 6층633호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물면적: 21.24㎡ (약 6.42평) (전용면적)

감정가: 65,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (본건 경매 신청 채권자 겸 임차인)

사용승인일: 2016년 11월 16일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 부근은 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 일방통행 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 대로3류, 소로2류 폭의 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 채권자 유OO이 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2026년 2월 23일 접수된 유성준의 강제경매 개시결정등기(채권액 80,000,000원)이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

임차인 현황:

* 유성준 (유 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 5월 14일

* 확정일자: 2021년 4월 2일

* 배당신고일자: 2026년 2월 23일

* 대항력: 있음

상기 임차인 유성준은 본건 경매를 신청한 채권자이기도 하며, 80,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있습니다.

'주의사항'에 따라, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본건 경매 신청 채권액과 임차인의 보증금이 일치하므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 만일의 경우를 대비하여, 잔액 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 창원시 성산구 중앙동의 중심상업지역에 위치하며, 주변에 다수의 업무시설, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

오피스텔이 다수 분포하고 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 동종 물건과의 경쟁은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 중앙동 행정복지센터, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

교육시설: 창원중앙여자고등학교, 경원중학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 80,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 본건 경매 신청 채권자로서 보증금 회수 가능성은 높으나, '잔액 인수' 조항은 반드시 유의해야 합니다.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인을 정확히 하지 못한 점은 실제 물건의 상태와 다를 가능성을 내포합니다.

혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 2016년 준공되어 건물 상태가 양호한 편입니다. 주변 상권이 발달하여 입지 조건은 매우 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 뛰어납니다.

가장 큰 고려 사항은 80,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인이 경매 신청 채권자라는 특수성이 있으나, '잔액 인수' 문구로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 창원 시청 및 상업 지구와 인접하여 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

시세 대비 낙찰 가능성: 최근 실거래가(5,200만원 ~ 7,000만원)와 비교했을 때 감정가가 6,500만원으로, 유찰될 경우 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다. (단, 임차인 보증금 8,000만원 인수 비용 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 65,000,000원입니다.

최근 5년간 동일 건물(창원중앙블루힐스)의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(21.24㎡)의 6층 매물이 2026년 5월 1일 52,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 동일 면적의 14층 매물은 60,000,000원에, 더 넓은 면적(24.46㎡)의 10층 매물은 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건 임차인의 보증금은 80,000,000원이며, 이는 본건의 감정가 및 최근 실거래가보다 높은 금액입니다. 임차인은 대항력을 가지고 있어, 낙찰자는 배당받지 못한 보증금 전액을 인수해야 합니다. 본건 경매 신청 채권자이자 임차인인 유성준 씨의 채권액도 80,000,000원이므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액이 회수될 가능성이 높습니다. 따라서, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 비용은 낙찰가와 인수하게 될 보증금(최대 80,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 잔액)의 합계가 될 것입니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 산정합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 적정 시장 가치는 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

그러나 임차인의 보증금 80,000,000원 전액이 매수인이 부담해야 할 가능성을 고려할 때, 총 지출 금액이 80,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 순수 물건의 가치에 대한 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 고려할 수 있으며, 총 지출액은 80,000,000원 내외가 될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 70,000,000원 (총 예상 지출액 80,000,000원 내외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.