나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10268 [1] 울산광역시 중구 남외동 7-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 중구 남외동 소재 '큰밭골교차로' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서 남서측 하향 완경사지이며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복6차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-12-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산혜인학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 및 철골조 평스라브지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일, 콘크리트 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(1,2층)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조. 2) 감정물건에 미치는 영향 별 영향 없을 것으로 사료되나 제시외건물에 대한 관련 법규상 적법성 여부에 대해서는 경매진행시 별도 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본 건 건물은 귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 용도가 '노 유자시설'이나 일반건축물대장상 용도변경 되어 '제2종근린생활시설'임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 2 건물은 공부상 용도가 '노유자시설'이나, 일반건축물대장상 용도변경 되어 '제2종근린생활시설'임
3. 본 건 제시외 건물(ㄱ. 다용도실 판넬조 판넬지붕 단층 21.5㎡)은 본 건 목록 1 토지와 인접지(이 사건 매각 물건 아님, 남외동 7-12번지) 일부에 걸쳐 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10268 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 7-7 (신주소: 울산광역시 중구 북부순환도로 792)

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상) / 공부상 '노유자시설'

감정가: 1,274,570,280원

토지면적: 326.10㎡ (약 98.65평)

건물면적: 362.10㎡ (약 109.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

특이사항: 유동화 물건, 건물 용도 (공부상 노유자시설 vs. 건축물대장 제2종근린생활시설), 제시외 건물 일부가 인접지에 걸쳐 소재함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 중구 남외동 소재 '큰밭골교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2025-12-18), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산혜인학교), 역사문화환경보존지역.

* 인접 도로상태: 북서측으로 왕복 6차선 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 총 채권 금액 (등기부상): 1,277,340,648원 (말소기준권리 포함 총 채권액)

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 경남은행 근저당권(을21/을14)임.

* 등기부상 권리관계 요약: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장재원 (장 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2025-03-20

* 확정일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 비고: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 없는 임차인의 경우 배당 절차에 따라 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의 필요.

* 임차인: 정대희 (정 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2024-04-22

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황: 본 건 주변에는 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 유동인구 및 상권 특성: '큰밭골교차로' 인근에 위치하여 차량 통행량이 있으며, 버스 정류장이 가까워 유동인구 확보가 가능합니다. 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거지 내 상업시설로서의 역할을 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 울산혜인학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 일반적인 근린생활시설 및 주거 단지 내 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설 유무:

* 주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 및 상세 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 공부상(등기부상) 용도는 '노유자시설'로 등재되어 있습니다. 향후 용도 변경 관련 절차나 행정적 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 경계 침범: 제시외 건물(다용도실)의 일부가 인접지(남외동 7-12번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 토지 경계 분쟁, 건축물 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 지역 지구제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 법규의 제한을 받습니다.

* 유동화 물건 특성: 유동화 물건은 채권 매각 및 파생 금융 상품과 연관될 수 있어, 권리 관계의 복잡성이나 경매 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 남외동에 위치한 근린생활시설로, 토지 326.10㎡와 건물 362.10㎡를 일괄 매각합니다. 감정가는 1,274,570,280원이며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 분석상 안전성이 높은 물건입니다. 그러나 건축물대장과 공부상 용도 불일치, 그리고 제시외 건물의 일부가 인접지에 걸쳐 있다는 점은 잠재적인 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

* 용도 변경 잠재력: 현재 '제2종근린생활시설'로 사용 중이며, 공부상 용도인 '노유자시설'과의 차이를 해소하고 향후 지역 특성에 맞는 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 왕복 6차선 도로에 접해 있고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 제시외 건물 문제 해결 시 가치 상승: 제시외 건물의 경계 침범 문제를 합법적으로 해결한다면, 전체 자산의 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 1,274,570,280원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준. 장재원 임차인의 500만원은 배당으로 변제될 것으로 예상되나, 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 위험이 존재함)

* 고려 사항: 건물 용도 불일치, 제시외 건물 경계 침범으로 인한 명도 및 행정 절차 비용, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: (구체적인 입찰가 산정은 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 임장 활동, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석, 권리 관계 추가 확인 등을 통해 이루어져야 합니다. 법원 최초 감정가를 기준으로, 제시된 리스크 요인들을 감안하여 70% ~ 90% 범위 내에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 참고사항이며 본 물건의 특성에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.