나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600259 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 199-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 "등마루 어린이공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

등고평탄한 사다리 형지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2015-04-17), 지구단위계획구역(석봉A 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구)(추가)), 소로3류(폭 8m 미만)(석봉14)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상7층 건물로서, 외 벽: 외장석 붙임 마감 등 내 벽: 인테리어 및 일부 타일붙임, 일부 마감 전 콘크리트 상태 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

지하2층, 지하1층: 주차장 등 1~7층: 근린생활시설 등 (일부 공실)

설비내역

소화설비, 승강기설비, 위생 및 급배수 설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
목록 1, 2 옥탑 소재 계단실 등 건물 가격에 포함
목록 3, 4는 '신탄진재정비촉지지구 -석봉A존치관리구역'내 토지로서 재개발사업 등의 대단위 개발사업이 계획되어 있지는 아니하나 세부 지구단위계획이 수럽되어 있는 바, 관할기관에 최종변경된 지구단위계획의 내용을 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600259 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사한국코아엔지니어링 (추정)

중복 병합 사건 여부: 해당 (중복병합사건)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 대덕구 석봉동 199-3

용도: 근린시설 (건축물대장상 용도: 운동시설이나, 감정평가상 근린생활시설로 이용중)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력있는 임차인 다수 존재

주의사항: 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 7,767,910,100원

토지 면적: 877.70㎡ (약 265.57평)

건물 면적: 4665.30㎡ (약 1410.70평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 "등마루 어린이공원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(석봉A 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구))으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 재정비촉진지구에 속해 있습니다. 목록 3, 4 토지는 신탄진재정비촉진지구 내에 위치하며, 대규모 개발 사업 계획은 없으나 세부 지구단위계획이 수립되어 있어, 관할 기관에 최종 변경된 지구단위계획 내용을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

최종 소유권자는 주식회사피크타워이며, 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권(2025.02.11. 접수, 6,720,000,000원)입니다. 강제경매 개시결정(주식회사한국코아엔지니어링, 2026.02.19.) 및 임의경매 개시결정(중소기업은행, 2026.03.03.)이 존재하며, 이 외 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다. 등기부채권 총액은 6,974,050,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 역시 주식회사피크타워가 소유권을 보존하고 있으며, 토지와 동일하게 중소기업은행의 근저당권(2025.02.11. 접수, 6,720,000,000원)이 말소기준권리입니다. 건물에도 가압류, 압류, 전세권 설정 등이 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다. 등기부채권 총액은 7,054,050,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 대항력 있는 임차인이 포함되어 있습니다.

* 임차인: (102호)임정철, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 대항력: 있음.

* 임차인: (301호)김정숙, 보증금 50,000,000원, 차임 4,500,000원, 대항력: 있음.

* 임차인: (302호)주식회사효림건설, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음.

* 임차인: (303호)사 효림건설(최송희), 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 대항력: 있음.

* 임차인: (303호)사 효림건설(최송희), 보증금 30,000,000원, 차임 960,000원, 대항력: 있음.

* 임차인: 봉암건설주식회사(남성호), 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음.

* 임차인: 설동진, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음.

* 임차인: 채움주택건설주식회사(남일호), 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음.

총 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액은 130,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액일 수 있으나, 배당 여부에 따라 실질적인 부담이 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

대항력 없는 임차인으로는 (101호)김창연(보증금 20,000,000원), (103호)김미경(보증금 20,000,000원), 주식회사국제이엔씨(보증금 30,000,000원 및 50,000,000원), 주식회사엑스골프신탄점(남성호)(보증금 0원), 피씨카페이국행(보증금 0원) 등이 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 석봉동 일대는 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다. 인근에 "등마루 어린이공원"이 위치하여 일부 녹지 공간을 제공합니다. 신탄진 재정비촉진지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 변화 가능성이 있습니다.

4.2. 본건 이용 용도 분석

본건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 지하 2층은 주차장, 지상 1~7층은 근린생활시설로 사용되고 있습니다. (일부 공실 존재) 건축물대장상 주요 용도는 운동시설로 등재되어 있으나, 감정평가 및 현황은 근린생활시설로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 "등마루 어린이공원"이 있으며, 대규모 주거 단지인 금강엑슬루타워가 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육/의료시설

인근 단지(금강엑슬루타워)의 배정 초등학교는 대전새여울초등학교로 파악됩니다. 의료시설은 대덕구 내 종합병원 및 의원 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 관련

본건은 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 개발 계획에 따라 건물의 이용 및 가치에 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 대규모 재개발 사업이 직접적으로 계획된 것은 아니나, 세부 지구단위계획의 변화 가능성이 있으므로 지속적인 관심과 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 보증금 회수 문제는 낙찰자의 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 법적 해석 및 배당 결과에 따라 실제 인수 또는 추가 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

현재 건축물대장상 용도(운동시설)와 감정평가/이용 현황(근린생활시설) 간의 불일치는 향후 건축물 용도 변경 또는 관련 규제 시 문제가 될 소지가 있습니다. 또한, 일부 공실이 존재하여 공실 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 석봉동의 재정비촉진지구 내에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 좋은 입지 조건과 함께 주변 개발 가능성, 현재 상업시설로서의 활용도를 지니고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 재정비촉진지구라는 특성, 그리고 건축물 용도 불일치 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신탄진 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로, 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* "등마루 어린이공원" 인접 및 차량 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,767,910,100원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 낙찰 가능성, 그리고 앞서 언급된 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 총액 130,000,000원을 실질적인 투자 비용으로 간주하고, 경매 물건의 특성상 통상적으로 적용되는 유찰률(예: 20~30% 할인)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준에서 입찰가를 고려하되, 대항력 있는 임차인 보증금 130,000,000원을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: (감정가 * 0.7) - (대항력 있는 임차인 총 보증금)

약 5,437,537,070원 - 130,000,000원 = 5,307,537,070원

최종 입찰가는 개별적인 시장 조사, 상세한 현장 방문, 전문가의 법률 및 권리 분석 자문을 통해 결정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.