나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50157 [1] 충청남도 당진시 신평면 금천리 842 뉴그린빌라 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리 소재 '신평초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 전, 답 등 농경지 및 다세대주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택 1개호(건축물현황도상 방2, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하는 등 제반 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

금천리 842 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2019.12.24.제50890호, 대전지방법원 서산지원 당진시법원 2019카임40,임대차보증금 4,300만원 전입일 2015.11.16.,확정일자 2015.11.6. 및 2017.12.6.)가 있으나, 주택임차권자인 한국토지주택공사 및 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)
- 이 사건 보증금 43,000,000원 중 보증금 40,000,000원에 대한 확정일자는 2015.11.06.이며, 증액된 3,000,000원에 대한 확정일자는 2017.12.06.임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2026타경50157(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서산지원 2026타경50157 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 신평면 금천리 842 뉴그린빌라 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 50,000,000원

* 건물면적: 44.52㎡ (약 13.46평)

* 토지면적: 0.00㎡ (0평) (건물만 별도 매각 대상 아님, 토지/건물 일괄 매각)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리 소재 '신평초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 전, 답 등 농경지와 다세대주택 등이 소재하여 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 19일에 접수된 동작세무서장의 압류(갑12)입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양수전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 43,000,000원

* 전입일자: 2015년 11월 16일

* 확정일자: 40,000,000원에 대한 확정일자 2015년 11월 06일, 증액분 3,000,000원에 대한 확정일자 2017년 12월 06일

* 배당신고일자: 2019년 12월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권자인 한국토지주택공사 및 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 환경: 본건은 농경지와 다세대주택이 혼재된 지역에 위치하며, 신평초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 무난한 편입니다.

* 건물 특성:

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 제4층 제402호입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 방 2개, 주방 및 거실, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 신평초등학교가 인근에 있으며, 가축사육제한구역으로 지정된 지역 특성상 인근에 축사가 존재할 가능성이 있어 냄새 등 환경적인 요소를 고려할 필요가 있습니다. 대규모 산업단지나 혐오시설은 주변 지도상 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험주식회사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. (본건에서는 임차권 포기 확약으로 인해 실제 인수 부담은 없는 것으로 분석됨)

* 토지 면적 0㎡: 토지/건물 일괄 매각이나 토지 면적이 0㎡로 기재된 부분에 대해 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 구역 내 위치하므로 인근 축사로 인한 냄새 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 잠재적으로 존재합니다.

6. 종합 의견

본건은 감정가 50,000,000원 대비 최근 실거래가 시세가 낮은 편으로 분석됩니다. 특히, 을구 순위 7번의 주택임차권이 대항력 없는 것으로 정리되고, 임차인(서울보증보험주식회사)으로부터 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 토지 면적이 0㎡로 기재된 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요하나, 건물 자체의 가치와 권리관계상 명확하다면 투자 매력도가 높습니다.

7. 투자 포인트

* 임차인 관련 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차권 및 포기 확약으로 인해 매수인이 떠안아야 할 보증금 채무가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 정비된 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 복잡한 권리관계 해결에 대한 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 3천만원에서 4천3백만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 면적(44.52㎡)과 비교했을 때, '금천빌라(1동)' 48.57㎡가 3,000만원에 거래된 사례(2026년 2월)가 가장 유사합니다. 이를 바탕으로 환산하면 약 2,750만원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 50,000,000원과 최근 실거래가 시세(약 3,000만원 ~ 4,300만원) 간의 차이가 존재하므로, 시세 조사에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 시장 상황과 본인의 투자 목표에 따라 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.