나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504107 [1] 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 북서측 인근에 위치하는 "에스알파크센텀" 제4층 제401호로서, 주위는 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상8층건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2019.08.16) 외벽: 석재붙임 및 징크판넬 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1030)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경504107 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 나성동 727, 에스알파크센텀 4층 401호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 112,000,000원이며, 토지면적은 6.88㎡ (약 2.08평)이고 건물면적은 17.85㎡ (약 5.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 북서측 인근에 위치하는 "에스알파크센텀" 제4층 제401호입니다. 주변 지역은 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 단지 주변으로 광대로 및 중로 등 넓은 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험 신청에 따른 강제경매(갑9, 접수일 2026-02-20)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-01-30, 확정일자 2023-01-03, 배당신고일자 2025-04-07.

* 비고: 본 물건은 임차인 한국토지주택공사의 주택임차권을 승계한 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권, 대항력, 임차권등기를 포기 및 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

기타: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세종 나성동 지역은 세종시의 중심 상업 및 업무 지구에 해당합니다. "도시통합정보센터" 인근에 위치하며, 다양한 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 인근 아파트 단지 및 공공기관, 교육시설과의 접근성이 높아 배후 수요 또한 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: SR파크센텀은 2019년 8월 16일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 8층 건물입니다. 본건은 이 중 4층 401호에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물 내에는 판매시설, 근린생활시설, 의료시설도 포함되어 있어 복합적인 용도로 활용됩니다.

내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전 및 화재 탐지 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 본건이 위치한 SR파크센텀 건물 내에는 상가, 병원 등의 시설이 입점해 있으며, 인근에 상업시설, 공원(근린공원), 교육시설(초등학교, 중학교, 고등학교 등)이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 물건 명세서 및 특이사항에 "SGI 인수조건 변경"이라는 문구가 기재되어 있습니다. 그러나 구체적인 변경 내용에 대한 상세한 설명이 부족하여, 매수 후 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

임차권 승계 조건: 서울보증보험 주식회사의 임차보증금반환청구권, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 중요한 조건입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 권리 인수 부담은 없으나, 이 조건들이 명확하게 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

세종시 나성동의 중심상업지역에 자리한 SR파크센텀 도시형생활주택입니다. 소형 면적(약 5.4평)으로 1인 가구 주거 또는 소규모 업무용으로 활용 가능성이 높습니다. 2019년 준공된 신축급 건물이며, 주변 상업시설 및 행정타운과의 인접성으로 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 권리관계 처리가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, "SGI 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적의 도시형생활주택으로 1인 가구 임대수요 및 소규모 사업장(오피스, 스튜디오 등)으로의 활용이 가능합니다.

세종시 중심상업지역이라는 뛰어난 입지 조건과 2019년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하며, 명도 및 승계 관련 부담이 적어 투자에 용이합니다.

인근에 국세청, 국가안전처, 우정사업본부 등 중앙행정기관이 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 유사한 면적과 입지의 연립, 다세대, 빌라 등 주변 실거래가 및 시세 자료가 충분히 제공되지 않아 현재 시점에서의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 어려움이 있습니다. 현재 감정가 112,000,000원과 더불어, 주변 부동산 시세, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다. 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.