나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600312 [1] 대전광역시 서구 도안동 1038 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "도안동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2019 -01-29)<택지개발촉진법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

다가구주택(5가구) 및 제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비(장애인용), 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으 며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600312 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한밭새마을금고 (정보 제공된 '한OOOOOO'은 한밭새마을금고로 추정됨)

매각기일: (정보 미제공, 입찰 참여 시 확인 필요)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1038 (도로명주소: 대전광역시 서구 원도안로241번길 8-9)

용도: 근린주택 (다가구주택 5가구 및 제2종근린생활시설)

감정가: 1,482,025,500원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 266.10㎡ (약 80.5평)

건물 연면적: 395.65㎡ (약 119.7평)

건물 제시외 면적: 189.60㎡ (약 57.4평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층

사용승인일: 2021년 12월 24일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, "도안동 행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주상복합 건물들이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다. 대체로 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 이는 지역 특성 및 개발 계획과 관련이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리: 을11 (2021-04-22) 근저당권, 채권최고액 830,000,000원 (한밭새마을금고)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 및 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 해당사항 없음. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

총 12명의 임차인이 파악되었습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 임차인 중 일부(예: 안성미, 윤권영, 이영민, 이정민, 정지원)는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있습니다. 금액이 미상이라도 보증금 관련하여 주의가 필요할 수 있으나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 보아 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 고명숙: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-10-30, 확정 2025-01-10, 배당신고 2026-03-24, 대항력 없음

* 전다니엘: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-22, 확정 2024-01-29, 배당신고 2026-03-19, 대항력 없음

* 강석현: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-06, 확정 2024-07-22, 배당신고 2026-05-13, 대항력 없음

* 한국토지주택공사 (입주자 김진현): 보증금 100,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-11-04, 확정 2022-10-20, 배당신고 2026-03-20, 대항력 없음

* 조원경: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-20, 확정 2024-02-20, 배당신고 2026-05-07, 대항력 없음

* 하수민: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-18, 확정 2022-04-29, 배당신고 2026-04-28, 대항력 없음

* 김진현: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-26, 확정 2024-07-01, 배당신고 2026-05-20, 대항력 없음

* 안성미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-02, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음

* 윤권영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-19, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음

* 이영민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-30, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음

* 이정민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-30, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음

* 정지원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-18, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음

3.3. 기타 권리사항

토지 및 건물 등기부상 을구(근저당) 및 갑구(가압류, 임의경매) 등기들은 모두 말소 기준으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 도안동은 대전 서구의 신흥 주거 및 상업 지역으로, 택지개발지구 지정 이후 지속적인 발전이 이루어지고 있습니다. 주상복합 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 배산임수 지형과 갑천이 인접하여 자연환경도 우수한 편입니다. 행정복지센터, 공원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 지속적인 인구 유입과 함께 상권도 활성화되고 있습니다.

4.2. 상업 및 생활 편의 시설

도안동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용도 용이하며, 차량 접근성도 좋습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 및 문제점

검색 결과, 도안7근린공원 인근에 위치한 '도안 크린넷(생활쓰레기 자동집하시설)'에서 악취 문제가 발생하여 주민들의 불편이 야기되고 있다는 보도가 있습니다. 본 물건과의 구체적인 인접성은 추가 확인이 필요하나, 해당 시설이 대규모 주거 단지 내에 위치하고 있어 악취 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 내부의 실제 이용 상황이 감정평가와 상이할 수 있다는 점, 제시외 건물이 포함된 점 등은 현장 확인 시 유의해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육

본 물건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도안동 일대는 신도시 개발 계획에 따라 교육 환경 역시 지속적으로 개선되고 있으며, 관련 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 및 공공시설

도안동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 지역 내 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 존재

건물 연면적 외에 189.60㎡(약 57.4평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이 제시외 건물의 현황, 이용 상태, 철거 여부 등은 명확히 확인해야 할 사항입니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 과정에서 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 주변 탐문을 통해 감정평가가 이루어졌습니다 [감정평가서 요약]. 이는 건물 내부 상태, 마감재, 설비 상태 등이 실제와 다를 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 악취 문제 가능성

도안 크린넷 시설 인근에서 발생하는 악취 문제 가능성이 제기되었습니다. 본 물건과의 정확한 거리 및 악취 영향 정도는 파악해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

6.4. 임대 관계 미상

건물 전체의 임대 관계가 명확하게 파악되지 않고 있습니다. 일부 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 경우도 있어, 임대 현황 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동의 신축급 근린주택으로, 5가구의 다가구 주택과 제2종 근린생활시설을 갖추고 있습니다. 양호한 입지 조건, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 및 상업 가치가 높습니다. 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 제시외 건물의 존재, 내부 상태 미확인, 그리고 인근 크린넷 시설로 인한 잠재적 악취 문제 가능성은 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 최근 도안동 일대에서 유사한 근린주택의 경매 물건이 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰되는 사례(예: 사건번호 대전11계 2025타경1528, 감정가 14.5억원 → 최저가 9.8억원; 사건번호 대전지방법원 4계 2025타경2934, 감정가 16.5억원 → 최저가 11.5억원)가 있는 점을 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 신중하게 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 근린주택

2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 안정적인 임대 수익 가능성

5가구의 다가구 주택과 근린생활시설을 갖추고 있어, 임대차 시장에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 보입니다. 특히 도안동 일대의 주거 선호도를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.3. 우수한 입지 조건

도안 행정복지센터 인근으로 편의시설 접근성이 좋고, 교통이 편리하며, 발전 가능성이 높은 지역에 위치합니다.

8.4. 깨끗한 권리관계

모든 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 보증금이나 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,482,025,500원입니다.

유사 물건 사례를 종합적으로 고려할 때, 대전 서구 도안동 일대의 신축급 상가주택(근린주택)의 낙찰가는 감정가의 70~85% 수준에서 결정되는 경향을 보입니다.

(참고 사례: 대전11계 2025타경1528 (감정가 14.5억 → 최저가 9.8억, 67.6%), 대전지방법원 4계 2025타경2934 (감정가 16.5억 → 최저가 11.5억, 69.5%))

본 물건의 감정가(14.8억)와 제시외 건물 포함 면적, 그리고 잠재적 리스크(악취 가능성, 내부 미확인 등)를 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

감정가 대비 75% 수준: 약 1,111,519,125원

감정가 대비 80% 수준: 약 1,185,620,400원

따라서, 현 시세 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.