나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경48 [1] 충청남도 예산군 광시면 마사리 77-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 광시면 마사리 소재 ‘마사리회관’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 농가주택, 축사 등이 소재하는 순수농촌지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 인접 필지 대비 완경사 사다리의 토지로서, 단독주택으로 이용중임. - 기호(4) : 인접 필지 대비 완경사~급경사 부정형의 토지로서, 목장용지(초지법상 초지)로 이용중임. - 기호(7) : 인접 필지 대비 완경사 사다리의 토지로서, 자연림 상태임. - 기호(10) : 인접 필지 대비 평지 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임. - 기호(11) : 인접 필지 대비 완경사 세장형의 토지로서, 주거기타 상태임.

인접 도로상태

- 기호(1): 지적상 맹지이나, 남측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트포장도로가 본건 일부. - 기호(4): 지적상 맹지이나, 남서측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트포장도로, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로가 본건 일부. - 기호(7): 지적상 맹지이나, 남서측으로 노폭 약 3m 내외 비포장도로에 접함. - 기호(10): 본건 일부가 3m 내외의 시멘트포장도로임. - 기호(11): 지적 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 초지<초지법> 일련번호(7) :농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(10) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.본건 토지 기호(1,7) 지상에 제시외물건(㉠~㉢)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람. -.본건 토지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 등 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람. -.본건 토지 기호(7,10) 지상에 분묘가 소재하며 이로인해 제한받는 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.(광평수 토지로서 현장조사에서 누락된 분묘가 있을 수 있으니, 낙찰시 유의바람) -.제시외 물건 중 기호(㉣,㉤) 및 느티나무[이상 기호(10) 지상에 소재]는 마을 공동시설로 탐문조사 되어 감정평가에서 제외 하오니, 경매진행시 공동시설 유무 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 목장용지이나, 현황 단독주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, -.본건 토지 기호(7)은 용도지역이 둘 이상(생산관리지역, 농림지역)인 토지로서, 주된 용도지역인 생상관리지역을 기준으로 농림지역을 감안하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람. -.본건 토지 기호(1,4,10)은 일부 현황 도로를 감안하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람. -.후첨 ‘지적및건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 본건 토지 기호(10) 지상 일부에 타인점유로 추정되는 부분은 이로인해 제한받는 단가를 병기하오니, 경매진행시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) - 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 동,식물관련시설(현황 단독주택) 건으로서, 외 벽 : 벽돌 및 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통임. 기호(5) - 파이프조 스레이트지붕 단층 동물 및 식물관련시설 건으로서, 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감으로, 관리상태는 불량함. 기호(6) - 철골조 함석지붕 단층 동물 및 식물관련시설 건으로서, 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감, 지 붕 : 함석지붕 위 태양광설비 등으로, 관리상태는 보통임.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중임. 기호(5,6) : 축사 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2) - 기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음. 기호(6) - 지붕에 태양광설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.본건 토지 기호(1,7) 지상에 제시외물건(㉠~㉢)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호(2) - 공부상 동,식물관련시설이나, 현황 단독주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1 지상의 제시외 물건㉠, ㉡ 매각제외
- 목록1,4 일부 현황 도로임
- 목록1 지적상 맹지이나, 남측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로가 본건 일부
- 목록1 지적상 목장용지이나 현황 단독주택용지로 이용중
- 목록4 지적상 맹지이나, 남서측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로가 본건 일부
- 목록2 공부상 동식물관련 시설이나 현황 단독주택임
- 목록3 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '전'임
- 목록8은 맹지임
- 목록8 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경48 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 광시면 마사리 77-1

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (공부상)

* 감정가: 705,970,420원

* 토지면적: 32,186.00㎡ (약 9,737평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 606.86㎡ (약 184평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광시농업협동조합

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 충청남도 예산군 광시면 마사리 소재 '마사리회관' 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 전, 답, 임야, 농가주택, 축사 등이 산재한 순수 농촌 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 자가용 이용 시에는 주변 도로 상황을 고려해야 합니다.

* 도로상태:

* 본건 토지 중 기호(1)은 지적상 맹지이나 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로가 일부 접해 있습니다.

* 기호(4) 역시 지적상 맹지이나 남서측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로가 일부 접해 있습니다.

* 기호(7)은 지적상 맹지이나 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(10)은 일부 구간이 3m 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(11)은 지적 및 현황 맹지입니다.

* 목록 1, 4번 토지는 일부 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 330,731,492원

* 말소기준권리: 2020년 4월 27일 접수된 광시농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 소유권 보존 등기(1991.02.08, 박영구) 이후 설정된 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 등기(2012.04.09, 박영구) 이후 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 사항으로는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. (단, 보증금/차임 미상인 임차인이 있을 경우 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 전통적인 상업 상권 분석보다는 주변 지역의 농업 및 관광 자원과의 연계성을 고려해야 합니다. 예산군 광시면 일대는 광시한우마을이 유명하며, 황새공원, 예당호, 수덕사 등 관광 자원과 인접해 있어 향후 관광 연계형 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 관광지: 본 물건지에서 차량으로 이동 가능한 거리에 예산황새공원, 예당호 출렁다리, 임존성, 봉수산자연휴양림, 예산시장 등이 있어 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

* 편의시설: 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설은 제한적일 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 지역 마트나 상점을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 조사된 정보에 따르면, 본 물건지(마사리 77-1) 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거(2011년) 인근 마사리 555번지 일대에서 축산폐수 무단 방류 관련 민원이 있었던 기록이 있으나, 현재 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 해당 사건은 중복 사건으로, 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록 8번 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 기호(7, 10) 지상에 분묘가 소재하며, 이로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 추가 분묘 존재 가능성도 있어 낙찰 시 세심한 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 목록 1번 토지 지상에 제시외 물건 ㉠, ㉡은 매각에서 제외됩니다. 토지 기호(1, 7) 지상에는 제시외 물건 ㉠~㉢이 소재합니다.

* 지목과 현황의 차이:

* 목록 1번 토지는 공부상 '목장용지'이나 현황 '단독주택 용지'로 이용 중입니다.

* 목록 2번 건물은 공부상 '동물 및 식물 관련시설'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중입니다.

* 목록 3번 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '전'으로 이용 중입니다.

* 건물 관리 상태: 기호(5) 건물(축사)은 관리 상태가 불량합니다.

* 맹지 및 도로: 일부 토지(목록 1, 4, 8)가 지적상 맹지이며, 일부 구간은 노폭이 좁은 도로에만 접하고 있어 접근성 및 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타:

* 본건 토지 기호(10) 지상 일부에 타인 점유 추정되는 부분이 있습니다.

* 기호(7) 토지는 용도지역이 생산관리지역과 농림지역으로 이중으로 지정되어 있습니다.

* 기호(10) 지상 일부 느티나무 등은 마을 공동시설로 감정평가에서 제외되었으므로, 현황 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 광시면의 농촌 지역에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 면적의 토지와 다양한 용도의 건물(주택, 축사 등)을 포함하고 있으며, 현재 일부는 단독주택으로 이용되는 등 공부상 용도와 현황 이용의 차이가 있습니다. 주변 환경은 농촌 지대이며, 대중교통 접근성은 보통 수준이나 차량 접근 시 일부 맹지 및 좁은 도로에 대한 고려가 필요합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 단순하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 제시외 물건, 지목과 현황의 차이, 건물 관리 상태 불량 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 파악하고 추가 비용을 산출하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 농업, 전원주택 개발, 펜션 등 다양한 사업 가능성이 있습니다.

* 현황 주택으로 이용 중인 건물이 있어 즉시 주거 활용 또는 리모델링을 통한 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역 등으로 지정된 토지가 포함되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에는 예상 입찰가를 산정할 수 있는 구체적인 시장 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 적정 입찰가 산정을 위해서는 감정가를 기준으로 입지, 개발 가능성, 법적 제약, 추가 공사 비용(분묘 이장, 제시외 물건 처리, 건물 보수 등), 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 통상적으로는 감정가의 60~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 산정된 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.