나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5031 [1] 충청북도 제천시 신백동 171-3 신백빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 신백동 소재 "신백초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있는 "신백 빌라(다세대주택)" 2층 202호이며,주위는 단독주택,주상용부동산, 다가구주택,아파트(화성 1차 및 2차아파트)가 혼재하여 형성된 지역으로서 다세대주택으로서의 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재한 다세대주택까지 제반 차량 접근 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 보통임.

건물의 구조

본건 다세대주택은 1992.12.21자로 사용승인되었으며,철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4 층 건내 2층 202호로서 외 벽 : 연와벽돌치장 쌓기,몰탈위 페인트, 타일 붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 등 마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비, 급.배수 설비 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 다세대주택이 소재하는 토지의 형상은 부정형으로서 1개동 다세대주택건물 부지로 이용 하고 있음

인접 도로상태등

본건 다세대주택 동측 일부 소로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건 다세대주택은 전 소유자(황병호) 사망으로 채권자 대위로 상속 등기에 의한 소유권 이전(피 상속인의 형제,자매) 되었으며,본건에는 전 소유자(황병호)의 가구 등 가재도구가 그대로 있는 것으로 탐문조사 되므로 경매 진행시(입찰) 참고 하시기 바랍니다. 3)본건은 2025년 10월부터 기준시점 현재까지 전기요금 미납으로 한국전력공사에서 "전기공 급제한 예정 알림"이 현관문에 부착되어 있음.

물건 비고

전기요금 미납으로 한국전력공사에서 "전기공급제한 예정 알림"이 현관문에 부착되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2026타경5031 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 신백동 171-3, 신백빌라 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 58,400,000원

* 토지 면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

* 건물 면적: 70.65㎡ (약 21.37평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 12월 21일

* 건축 구조: 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호

1.1. 감정평가 요약

* 본 건은 충청북도 제천시 신백동 소재 "신백초등학교" 북서측 인근에 위치한 "신백 빌라(다세대주택)" 2층 202호입니다.

* 주위는 단독주택, 주상용부동산, 다가구주택, 아파트(화성 1차 및 2차아파트) 등이 혼재된 지역으로, 다세대주택으로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

* 본 건 다세대주택은 1992년 12월 21일 사용승인되었으며, 외벽은 연와벽돌치장 쌓기, 몰탈위 페인트, 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

* 설비 내역으로는 도시가스 개별보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상은 부정형으로, 1개 동 다세대주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 동측 일부 소로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한지역)에 속합니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

* 본건이 소재한 다세대주택까지 제반 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

* "신백초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 상가, 다가구주택, 아파트 단지 등이 혼재하여 다양한 생활 기반을 갖추고 있습니다.

2.3. 주변 시설 분석

* 편의시설: 신백초등학교 외 인근 지역에 소규모 상점 및 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 제천시 내 종합병원 및 병의원 이용 가능 (차량 이동 필요)

* 기타: 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공합니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 4일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈판교 근저당권(채권최고액 37,500,000원)입니다.

* 이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현황상 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 1994-01-07, 황도식 (공유자전원의지분전부이전)

* 갑2: 2023-03-27, 황병호 (소유권이전)

* 갑3: 2026-02-13, 황미영 외 3명 (상속, 소유권이전)

* 갑4: 2026-02-23, 주식회사오케이대부캐피탈판교 (임의경매개시결정, 말소 예정)

* 을6: 2025-07-04, 주식회사오케이대부캐피탈판교 (근저당권, 말소기준권리)

* 갑5: 2026-03-19, 하나카드 (가압류, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 44,562,708원 (권리 분석 시 말소기준권리 및 그 이전 권리 위주로 분석합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 본건에는 전 소유자(황병호)의 가구 등 가재도구가 그대로 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 1992년 12월 준공된 신백빌라 2층 202호(전용면적 약 21.37평)이며, 감정가는 58,400,000원입니다.

* 인근 "삼성팰리스B동"(2012년 준공, 전용면적 약 23.02평)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2024년 5월 13일 123,000,000원 (2층), 2025년 9월 8일 128,000,000원 (4층)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 530만 원 ~ 556만 원 수준입니다.

* 또한, "신백서진빌라"(1995년 준공, 전용면적 약 25.45평)의 경우 2025년 10월 17일 72,000,000원 (3층)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 283만 원 수준입니다.

* 본 건의 감정가(58,400,000원, 약 21.37평)는 평당 약 273만 원 수준으로, 최근 거래된 유사 연식의 "신백서진빌라"와 시세가 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 다만, "삼성팰리스B동"과의 시세 차이가 상당한데, 이는 준공 연식, 건물 상태, 관리 수준 등의 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

4.2. 시세 대비 평가

* 본 건의 감정가는 최신 매매 사례인 "삼성팰리스B동"보다는 낮으나, 유사 연식의 "신백서진빌라"와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

* 건물의 노후화와 "신백빌라" 자체의 단점을 고려하면, 현재 감정가가 급격히 상승할 가능성은 낮지만, 적절한 수리 후 가치 상승 여력은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 신백초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 관련 특이사항

* 본건은 전 소유자의 가재도구가 그대로 남아있는 상태로 파악되었습니다. 이사 또는 명도 진행 시 참고해야 할 부분입니다.

* 전기요금 미납으로 인해 한국전력공사에서 "전기 공급 제한 예정 알림"이 현관문에 부착되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수하여 납부하거나, 명도 시 해결해야 할 주요 사안입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전기 공급 제한

* 현재 전기요금 미납으로 인해 전기 공급이 제한될 예정이라는 점은 거주 또는 임대 시 즉각적인 문제가 될 수 있습니다. 낙찰자는 해당 미납 요금을 정산하거나, 공급 재개 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 명도 및 가재도구 문제

* 전 소유자의 가재도구가 그대로 잔존하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 원활한 명도를 위해 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 1992년 준공된 건물로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 외벽, 내부 마감, 설비 등의 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

6.4. 복잡한 소유권 이력

* 최근 상속으로 인한 소유권 이전이 이루어진 점은, 잠재적인 권리관계 확인에 추가적인 주의를 요할 수 있습니다. (현재 등기부상 특이사항은 없어 보입니다.)

7. 종합 의견

본건 제천시 신백동 신백빌라 2층 202호는 1992년 준공된 다세대주택으로, 감정가는 58,400,000원입니다. 신백초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 현재 전기요금 미납으로 인한 전기 공급 제한 예정 알림이 있고, 전 소유자의 가재도구가 잔존하는 등 명도 및 관리 상 주의가 필요한 물건입니다. 건물 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다.

최근 주변 신축 빌라의 시세는 상당한 차이를 보이나, 유사 연식의 빌라와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 잠재적 리스크 해소 및 적절한 수리를 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 주변 신축 빌라 시세와의 격차: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 신백초등학교 인근의 안정적인 주거 입지: 학군 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 적정 수리 시 가치 상승 잠재력: 노후화된 건물이지만, 리모델링 및 전기 문제 해결 시 주거 가치 상승이 가능합니다.

* 명도 리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대: 전기 공급 문제 및 가재도구 정리 등 명도 리스크만 잘 관리된다면 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(58,400,000원)를 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 58,400,000원

* 유사 연식 빌라 시세 (신백서진빌라 사례): 약 72,000,000원 (약 25.45평 기준)

* 신축 빌라 시세 (삼성팰리스B동 사례): 약 123,000,000원 ~ 128,000,000원 (약 23.02평 기준)

본 건은 1992년 준공으로 노후화되었으며, 전기 공급 제한 및 명도 관련 리스크가 존재합니다. 따라서 신축 빌라 시세에 근접하기는 어렵습니다. 유사 연식의 "신백서진빌라" 거래 사례(72,000,000원)를 참고하되, 본 건의 면적(약 21.37평)과 감정가(58,400,000원, 평당 약 273만 원)를 고려할 때, 낙찰가율을 100% ~ 120% 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

리스크 해소 비용 및 명도 비용을 감안하면, 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 100% 수준인 58,400,000원에서 시작하여, 경매 진행 상황과 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 소폭 상향하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.