나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50725 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 288-22 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "영화동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

현황 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 세로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영화동 288-22 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경50725 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 288-22, 4층 401호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대, 8세대)

* 감정가: 346,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 토지 면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

* 건물 면적 (전유 면적): 73.68㎡ (약 22.29평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 준공년도: 2016년 (사용승인일 2016-11-18)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "영화동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지: 인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

* 도로: 본건 북측 및 동측으로 세로변의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 20일 등기된 근저당권(김경숙, 30,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (김경숙, 2021-12-20)

* 가압류 (신용보증기금, 2022-09-14)

* 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2023-01-16)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023-04-06)

* 압류 (수원시, 2025-12-08)

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2026-02-13)

* 주택임차권 (양희원, 310,000,000원, 2023-04-13 등기 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: (등기부 요약상 명시된 정보는 없으며, 일반적으로 매각으로 소멸되나 별도 확인 필요)

* 인수되는 보증금/채권: 0원

* 임차인 박 : 보증금 0원, 대항력 없음.

* 임차인 양 : 보증금 310,000,000원, 대항력 없음.

* 특별 주의사항: 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권등기 채권자가 동일합니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으므로, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 현황: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 상권 발달 정도: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상권이라고 보기는 어렵습니다.

* 임대 수요: 도시형생활주택으로, 지역 내 젊은 층이나 소형 주택 선호 수요층을 대상으로 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 단, 현재 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 영화동 행정복지센터 인근에 위치하여 관련 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 수성중학교가 인근에 위치하고 있습니다 (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역).

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 채권자이자 임차인인 HUG(주택도시보증공사)가 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하여 매수인의 임대차보증금 인수 부담이 해소되었으나, 권리관계에 대한 최종적인 명확성 확보가 중요합니다.

* 선순위 임차권: 비록 대항력이 없고 말소 예정이나, 권리관계의 복잡성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다. (제공된 정보상 매수인의 인수 부담은 없습니다.)

* 건축물 노후도: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 인근의 더 신축 건물과의 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 시설: 해당 물건지 주변은 주로 주거 및 근린생활시설이 위치하고 있어, 부동산 거래 시 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 영화동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 매각으로 대부분의 권리가 소멸되며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 부담해야 할 잔존 임대차보증금은 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 해당 지역의 시세 변동 추이 및 유사 물건과의 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 복잡한 권리 관계에 따른 위험이 적습니다.

* 인수 부담 없음: 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택에 대한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 지역 발전 가능성: 수원시 장안구의 지속적인 발전 잠재력을 고려할 때 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 안정성: HUG의 조건 변경 확약으로 인해 채권자와의 권리 관계가 명확히 정리되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 346,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 23일 거래: 48.04㎡ (약 14.53평), 2024년 준공, 293,000,000원 (평당 약 20.2백만원)

* 2026년 6월 15일 거래: 53.86㎡ (약 16.29평), 2021년 준공, 254,000,000원 (평당 약 15.6백만원)

* 2026년 6월 6일 거래: 51.31㎡ (약 15.52평), 1993년 준공, 130,000,000원 (평당 약 8.4백만원)

* 시세 분석:

* 본 건은 전용면적 73.68㎡ (약 22.29평)이며, 2016년 준공되었습니다.

* 2021년 준공된 유사 면적(53.86㎡)의 거래가(254,000,000원) 평당 약 15.6백만원 수준이었으며, 본 건의 건축년도(2016년)와 유사하여 주요 참고 가격으로 활용할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 본 건의 시세를 평당 15.0백만원에서 16.0백만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 평당 15.0백만원 적용 시: 22.29평 * 15.0백만원 = 약 334,350,000원

* 평당 16.0백만원 적용 시: 22.29평 * 16.0백만원 = 약 356,640,000원

* 보증금 인수액: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 시세 범위(약 334,350,000원 ~ 356,640,000원) 및 감정가(346,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 물건의 가치를 감안하여 335,000,000원 ~ 357,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.