나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50671 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 467-2 쉐르빌103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 "왕산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건주택까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 다세대주택 중 3층 302호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 및 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 이중창임.

이용상태

다세대주택( 후면 '내부구조도 ' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급,배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 9.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50671 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 467-2 쉐르빌103동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 413,000,000원

건물면적: 78.41㎡ (약 23.72평)

토지면적: 62.09㎡ (약 18.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 "왕산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 주택까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 단지 진출입이 용이하며 외곽 공도와 연계되어 있음.

3. 1.2. 권리분석

* 본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건임.

* 등기부상 현존하는 모든 권리(말소기준권리인 을1 근저당 2022.08.09. 기준)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 가장 주목할 부분은 선순위 임차권으로, 정태기(보증금 407,000,000원)의 주택임차권이 등기되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출에 따라 매수인이 부담해야 할 임대차보증금은 0원임.

* 결론적으로, 본건 매수인은 인수해야 할 권리나 부담이 없는 안전한 물건임.

4. 1.3. 상권분석

* 주변은 주택가와 함께 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업시설은 부족할 수 있음.

5. 1.4. 생활정보

* 교육시설: 왕산초등학교가 인접해 있어 통학이 용이한 편임.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 외국인 또는 특정 용도로의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 거래 목적에 따른 확인이 필요함.

* 주변 환경: 단지 인근에 소규모 공장 및 창고가 소재하고 있어, 해당 시설들로 인한 소음, 분진, 악취 등의 생활 환경 영향 가능성이 있을 수 있음. (주변 시설에 대한 추가적인 현장 확인 권장)

7. 1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로서, 권리분석상 매수인이 인수할 부담이 전혀 없는 안전한 물건임.

* 주변 주거 환경 및 교통 편의성은 보통 수준으로 평가되나, 일부 공장 및 창고가 인접해 있어 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 토지거래허가구역 지정은 매수인의 거래 목적에 따라 확인이 필요한 사항임.

8. 1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 임차보증금 인수 위험이 전혀 없음.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 연식임.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 높아, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과(2026년 7월 거래 기준), 본건과 유사한 면적(78.41㎡)의 경우, 약 1억 9천만 원에서 2억 5천만 원 사이의 시세를 형성하고 있음.

* 감정가 4억 1천 3백만 원 대비 시장가가 현저히 낮은 수준으로 파악됨.

* 2020년 준공된 51.96㎡ 면적의 '스위트빌'이 1억 6천 5백만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 최신 준공 연도(2021년)와 상대적으로 넓은 면적(78.41㎡)을 감안하면, 본건의 시장 가치는 약 2억 5천만 원에서 3억 원 수준으로 추정됨.

* 따라서, 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 고려하여, 합리적인 투자 관점에서 약 2억 5천만 원에서 3억 원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 제시함. (이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.