나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50797 [1] 경기도 화성시 병점구 진안동 943-1 오렌지카운티 2층208호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점구 진안동 소재 "병점역" 서측 인근에 위치하며 인근으로는 아파 트, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 제반 대 중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지4층-16층 건 중 2층 208호로서, 외 벽 : 외장 인조석 붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 강화유리창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 지하주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행 장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권 역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50797 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점구 진안동 943-1 오렌지카운티 2층208호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 398,000,000원

토지면적: 9.69㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.69㎡ (약 2.93평)

건물면적: 59.19㎡ (약 17.92평)

건물지분: 59.19㎡ (약 17.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 병점구 진안동 소재 "병점역" 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 최근 병점역 일대는 GTX-C 연장, 트램, 복합환승센터 개발 등 교통망 확충으로 인해 주거 수요가 증가하고 있으며, 지역 경쟁력이 지속 상승할 것으로 전망됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 건물로, 지하 4층부터 지상 16층까지 있으며 본건은 2층 208호입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 강화유리창입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 숙박시설 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 지하 주차장 진출입이 용이하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각물건명세서상 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

* 등기부 요약:

* 을1 근저당권 (경기남부수산업협동조합, 2024-02-23 접수, 332,400,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2024-02-23 접수, 김기백).

* 임의경매 (경기수산업협동조합, 2026-02-23 접수, 282,820,044원).

* 가압류 (하나은행, 2026-03-20 접수, 11,278,582원).

* 압류 (화성시, 2026-06-30 접수).

* 위 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 점을 감안할 때, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 병점역 인근은 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 밀집된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 병점복합타운 개발, 동탄-병점-수원 트램 연결(2027년 개통 예정) 등 도시개발사업이 활발히 추진 중이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 상업지역: 본건은 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 병점역 역세권: 병점역을 중심으로 복합환승센터 개발, 상업시설 및 주거시설 공급이 예정되어 있어 향후 유동인구 및 잠재 수요 증가가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1호선 병점역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 생활편의시설: 병점복합타운 내 상업지구, 롯데시네마, 하나로마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 체육공원 조성 계획 등도 있어 쾌적한 생활 환경이 기대됩니다.

* 교육시설: 양산1초(계획) 및 양산중학교(2027년 개교 예정) 등 교육 시설이 인근에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 도시개발구역: 본건 소재지가 도시개발구역 내에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이는 지역 발전에 영향을 미치거나 특정 행위 제한의 근거가 될 수 있습니다.

* 성장관리권역에 속해 있어 수도권정비계획법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트). 본건의 용도(숙박시설)가 직접적인 허가 대상이 아닐 수 있으나, 관련 규제 내용을 확인해야 합니다..

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 계약 조건이 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 숙박시설 용도: 생활숙박시설은 주거용 오피스텔과 달리 건축법상 숙박업으로 분류되어 실제 거주 목적의 주택으로 활용하기 어렵고, 취득세 등 세금 관련 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하며, 병점복합타운 개발 등 다양한 개발 호재로 인해 향후 미래 가치가 기대되는 입지입니다. 특히 상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 그러나 군사보호구역, 소음대책구역 등의 제한사항과 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 생활숙박시설이라는 용도 또한 투자 및 활용 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 병점역 초역세권 입지로 탁월한 교통 편리성.

* 병점복합타운 개발, GTX-C 노선 연장 계획 등 풍부한 개발 호재.

* 일반상업지역에 위치하여 상권 활성화 및 임대 수익 기대 가능.

* 최근 주택 시장에서 교통망 확충 및 인프라 개발이 높은 지역에 대한 실수요 관심 증가.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점과 감정가를 고려할 때, 시장 상황 및 권리관계, 물건의 특성(생활숙박시설) 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 398,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.