나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501421 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하는 "길병원사거리" 북서측인근의 "룩소르주상복합아파트" 3층 310호로서 주위는 상업 및 주상지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북측으로 접한 소로를 통하여 간선도로(남동대로)에 연계되며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건내 3층 310호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅, 인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2015.06.12.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 장방형토지로서 오피스텔, 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로, 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 주택임차권등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501421 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 3층 310호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 3층

준공일: 2015년 6월 12일

면적

토지 지분: 9.05㎡ (약 2.74평)

건물 전용 면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 180,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 남동구 구월동 "길병원사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업 및 주상지대로, 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

북측으로 접한 소로를 통해 간선도로(남동대로)와 연계되며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측으로 소로, 남측으로 세로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 3월 10일 남인천세무서장의 압류(체납징세)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 을구 3번 주택임차권 등기가 말소될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한주희)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 24일

확정일자: 2020년 7월 13일

배당신고일자: 2022년 8월 26일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 17일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 확인되나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등기 등이 확인됩니다.

다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 있었으나, 이는 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 시설 접근성

본건은 "길병원사거리" 인근에 위치하여 지역의 중심 상업 및 의료 기능이 집중된 지역입니다.

주변에 주요 병원(길병원), 금융기관, 쇼핑 시설, 관공서 등이 있어 접근성이 뛰어납니다.

4.2. 상권 특징

유동인구가 풍부한 복합 상업지대로, 오피스텔 및 주거용 수요와 직장인 수요를 동시에 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변 상업지대로서 다양한 식당, 카페, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 학교가 위치해 있으나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

본건은 교육환경 보호구역에 해당됩니다.

5.3. 건물 편의시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터(2기) 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 최종적인 말소 여부는 경매 절차 진행 상황을 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 권리상 문제는 없으나 특이사항으로 인지하고 있어야 합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 인천 남동구의 핵심 상업 지구인 길병원사거리 인근에 위치한 신축 오피스텔입니다. 2015년에 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

7.2. 권리 관계

등기부상 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 존재하나, 최종적으로는 매각을 통해 권리관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다. 특히 HUG 관련 임차권의 말소 여부는 경매 진행 시점에 최종 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

인천 남동구의 주요 사거리인 길병원사거리 인근에 위치하여 상업적 가치가 매우 높습니다. 주변의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충은 향후 추가적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

8.2. 건물 상품성

준공 5년차의 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 시설 이용에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다. 전용면적 59.86㎡는 1인 가구의 주거 공간이나 소규모 사업장 운영에 적합한 실용적인 크기입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 거래는 2026년 4월 3층 매물이 145,000,000원(60.89㎡ 기준)에 거래된 것으로 확인됩니다.

2024년 2월 거래 사례로는 57.60㎡ 5층 150,000,000원, 59.40㎡ 6층 155,000,000원이 있었습니다. 층수 및 면적 차이를 고려할 때, 본 물건의 시장 가격대는 약 145,000,000원 ~ 155,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가(180,000,000원) 대비 최근 시세가 다소 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 반영이 중요합니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 무리한 경쟁을 피하고 합리적인 투자를 위해서는 150,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 최근 3층 거래가(145,000,000원)와 2024년 거래가(150,000,000원~155,000,000원)의 중간값 수준으로, 감정가와의 차이를 고려한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.