나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501442 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 3층318호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제318호로서, (사용승인일 : 2011.09.02.) 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감 창호 : 새시 및 강화유리 등 마감임.

이용상태

공부상 주용도는 업무시설(오피스텔)임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(오피스텔 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 20미터와 서측 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지 정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501442 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 3층 318호

용도: 오피스텔

감정가: 81,000,000원

토지면적: 7.05㎡ (약 2.13평)

건물면적: 32.51㎡ (약 9.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역 (2026.08.25 만료), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준.

교통상황

* 본건 건물 주차장으로 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준.

건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제318호.

* 사용승인일: 2011년 9월 2일.

* 외벽: 강화유리 및 복합판넬 등 마감.

* 창호: 새시 및 강화유리 등 마감.

이용상태

* 공부상 주용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

* 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태

* 2필 일단의 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지.

* 건부지(오피스텔 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

* 남측 및 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역.

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합.

* 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성유경)

* 보증금: 107,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 30일

* 확정일자: 2021년 6월 11일

* 배당신고일자: 2023년 9월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요.

* 임차인: 김범진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

등기부 요약

* 말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2022.08.26 접수).

* 본 경매의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경501442)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

* 등기부상 을구 5순위의 주택임차권(성유경, 107,000,000원)이 확인되나, 말소 예정으로 분류되어 있습니다. (다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 점은 중대한 주의를 요함)

* HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 이 외 모든 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

종합 권리분석

* 인수되는 보증금은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 반드시 추가적인 법률 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

최근 거래 동향

* 동일 건물(청라 에일린의뜰, 162-22번지) 내 유사 면적(32.51㎡ ~ 33.71㎡) 오피스텔의 최근 매매가는 2024년 11월 기준으로 84,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건과 동일 층(3층)의 유사 면적(32.51㎡) 오피스텔은 2024년 11월 13일 84,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

시세 분석

* 감정가 81,000,000원은 최근 실거래가 대비 약 4~10% 가량 낮은 수준입니다.

* 동일 건물 3층의 실거래가(84,000,000원)를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

임대 시세

* 제공된 JSON 정보에 전월세 거래 데이터가 부족하여 정확한 임대 시세 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 청라1동 행정복지센터 인근으로 관공서 이용 편리. 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 밀집도가 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일부로 허가구역 지정이 만료되었습니다. (만료 전 취득 시 허가 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있어, 복잡한 권리 관계 및 HUG 관련 특수 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 말소 예정이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 점은 매우 중대한 리스크입니다. 법원 해석 및 낙찰자의 인수 책임 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 김범진: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 기타 법률 관계를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세차익의 잠재력이 있습니다. 그러나 HUG 관련 특수 조건과 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 선순위 임차권 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 입찰 전 반드시 면밀한 법률 검토와 현장 조사가 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 상승 여력: 감정가가 최근 실거래가보다 낮아 가격 상승의 여지가 있습니다.

* 준신축급 오피스텔: 2011년 준공으로 비교적 건물이 신축에 속합니다.

* 우수한 접근성: 대로변 인접 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 81,000,000원

* 최근 3층 실거래가 (동일 면적): 84,000,000원

* 최근 5층 실거래가: 88,500,000원

* 최근 7층 실거래가: 95,000,000원

* 최근 매매가 평균 (3건): 약 89,167,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석 결과, 본건의 현재 시세는 84,000,000원에서 95,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히 동일 층(3층)의 실거래가 84,000,000원을 고려할 때, 본건은 권리 관계 분석 및 추가적인 법적 검토 비용을 감안하더라도 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.

예상 입찰가: 87,000,000원 ~ 90,000,000원

(권리 관계 최종 확인 및 현장 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.