나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501426 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 17층1709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철1호선 "간석오거리역" 남측 인근에 위치하 며, 주위는 동류형의 업무시설과 각종 근린생활시설 등이 주로 들어서 있는 상업업무지대임

교통상황

본건 북측에 인접하여 인천지하철1호선 "간석오거리역"이 위치하고 있으며, 인근 대로를 운 행하는 버스 정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하4층, 지상20층 건물로서, 외벽 : 외장석재 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔로 등재되어 있음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형이며, 오피스텔로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측, 남측으로 각각 노폭 약35m, 약35m, 약8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 용이함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의 :남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기 타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보 호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 자세한 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

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사건번호: 인천지방법원 2026타경501426 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 17층 1709호 (신주소: 인천광역시 남동구 남동대로 935)

용도: 오피스텔

감정가: 66,000,000원

토지면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.45㎡ (약 1.35평)

건물면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

건물지분: 26.33㎡ (약 7.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하4층, 지상20층 건물 중 17층 1709호

사용승인일: 2007년 5월 17일

2. 입지조건

2.

2.

최고의 입지: 인천광역시 남동구 간석동 소재 리더스타워 A동은 인천지하철 1호선 간석오거리역 남측 인근에 위치하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주위 환경: 동류형의 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대로서 활발한 활동성을 보입니다.

* 교통 상황: 본건 북측에 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 위치하며, 인근 대로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 북서측 및 동측, 남측으로 각각 폭 약 35m, 35m, 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력과 규제 사항을 모두 고려해야 합니다.

3. 권리분석

2.

2.

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 2024년 4월 19일자 의정부지방법원 2024카단1068 (스마트저축은행 가압류)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(구본성)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 보증금 100,000,000원은 배당을 통해 회수될 예정입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 현황: 집합건물 등기부 상의 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 권리 관계는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권(을구 순위 5번)이 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 최종적으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

2.

2.

본건이 소재한 간석동 일대는 인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 활성화된 상업업무지대입니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 각종 사무실 등 업무시설과 함께 식당, 카페, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 공존하고 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 개발 잠재력: 상업지역으로 분류되어 있으며, 시가지경관지구 등 도시계획에 따른 추가적인 개발 및 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

2.

2.

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있어 자녀가 있는 세대에도 비교적 안전한 환경을 제공합니다. (상세 내용은 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

2.

2.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하였으므로, 실제 점유 상태 및 내부 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)의 경매 참여 또는 인수 조건에 대한 변동 가능성이 있습니다. 이는 향후 낙찰 후 인수 가격 및 절차에 영향을 미칠 수 있는 불확실 요소입니다.

* 임차인 보증금: 비록 대항력이 없는 임차인이나, 1억원에 달하는 보증금의 회수 과정에서 배당 이의 등 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 매우 낮으나, 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

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인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권에 위치한 리더스타워 A동 오피스텔은 상업업무지대의 편리한 인프라와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 66,000,000원으로 책정되었으며, 최근 유사 면적대의 실거래가 역시 감정가 수준에서 형성되어 있어 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있습니다. 비록 임차인의 대항력은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적인 리스크 요인으로 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 간석오거리역 역세권 및 상업지구 내 위치로, 임대 수요와 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 실거래가 기반 가치: 최근 매매 사례와 유사한 수준의 감정가로, 급격한 시세 하락 위험이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다. (단, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 추가 확인 필요)

* 소형 면적: 26.33㎡의 전용면적은 1인 가구나 소규모 사업체에서 사용하기 적합하며, 비교적 넓은 임차인 풀을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 유사 면적(26.33㎡) 오피스텔의 실거래가는 2026년 1월 12층이 6,600만원, 2026년 3월 15층이 6,500만원으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가도 6,600만원입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 경매 물건의 특성 및 잠재적 리스크(내부 확인 불가, HUG 인수조건 관련 불확실성)를 감안하여 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 62,000,000원

* 본건의 경우, 6,000만원 내외에서 입찰가를 형성하는 것이 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 본건의 상세 조사 결과 및 경매 당일 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.