나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501386 [1] 인천광역시 서구 마전동 1017-2 삼성쉐르빌2 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일 : 2013.12.03.)내 5층 502호로서 - 외벽 : 드라이비트마감, 치장타일붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(접함), 중로3류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)인데, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경501386 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 마전동 1017-2, 삼성쉐르빌2 5층 502호이며, 용도는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다.

감정평가액은 177,000,000원이며, 토지 면적은 28.59㎡ (약 8.65평)이고 건물 면적은 70.51㎡ (약 21.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인천지하철 2호선 마전역을 이용할 수 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 정방형의 평지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기: 2013년 12월 4일

* 소유권 이전 등기: 2013년 12월 23일 (매매)

* 주택임차권 등기: 2024년 7월 11일 (을7, 권리자: 김혜경, 권리금액: 180,000,000원, 전입일자: 2022년 5월 2일, 확정일자: 2022년 4월 11일) - 말소 예정

* 강제경매 개시 결정 등기: 2026년 2월 19일 (갑5, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 180,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 인수)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 11일

* 배당신고일자: 2024년 7월 11일

* 대항력: 없음.

* 인수되는 권리: 없습니다. 을구 7번 순위 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태로, 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 마전역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 지역 내 편의시설 이용에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 단지형 연립주택이라는 점을 고려할 때, 배후 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 502호입니다. 사용승인일은 2013년 12월 3일입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 드라이비트 마감, 치장타일 붙임 등이며, 내벽은 벽지 마감, 타일 붙임 등입니다. 창호는 하이새시 창호입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기시설 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매수인은 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 행정 절차에 따른 번거로움이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 주택임차권이 존재했으나, 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 잔금 납부 전 관련 서류의 최종 확인은 필수적입니다.

* 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 표기되었으나, 임차인 정보가 확인되었으며 대항력이 없는 점은 다행입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 인천 서구 마전동에 위치한 삼성쉐르빌2 5층 502호 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기보다 후순위로 임차권이 존재하며, 이마저도 대항력이 없고 HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 마전역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변 환경이 주거지로서 양호한 편입니다.

* 토지거래허가구역이라는 점은 반드시 인지하고 절차를 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계를 확보할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 반환 부담이 없습니다.

* 마전역 역세권의 입지적 장점과 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

* 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 건물 면적: 70.51㎡ (약 21.32평)

* 주변 시세 분석 결과, 유사한 건물 연식과 타입의 연립주택 거래 사례를 볼 때 평당 약 8,500,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 바탕으로 환산 시세는 약 181,220,000원 (21.32평 * 8,500,000원/평)으로 추정됩니다.

* 본 건은 인수되는 권리 부담이 없고, HUG 관련 사항이 정리되어 권리상 안전성이 확보되었습니다.

* 따라서 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 적정 입찰가는 약 183,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.