나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501361 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 108동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2014.12.23) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 5필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 기호 (1~5)는 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 20미터 내외 의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 토지 기호 (1) : 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 소로2류 (폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자 세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8 . 25.))임. * 토지 기호 (2,3) : 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구), 가축사 육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)( 서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안 전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. * 토지 기호 (4,5) : 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 중로1 류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2 025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관 리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국 인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경501361 (1)

소재지

인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 108동 4층 401호

용도

도시형생활주택

건물면적

35. 73㎡ (약 10.8평)

토지면적

21. 16㎡ (약 6.4평)

감정가

140,000,000원

경매 구분

부동산강제경매

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ‘인천백석초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

본건 토지는 남동측 약 6미터, 북동측 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2026년 2월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (을구 7번 권리보다 후순위)

주요 권리 분석

본건의 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 을구 7번 주택임차권(박경태, 140,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박경태)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 14일 (등기부상 전입일자 2022.05.24, 확정일자 2022.04.18)

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 5월 31일

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. HUG 인수조건 변경이 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석상 매각으로 소멸되는 권리입니다.

인수되는 권리 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

인근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 13,500만원 거래

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 17,900만원 거래

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 13,300만원 거래

단위 면적당 시세 비교

* 그랜드비스타: 약 512만원/㎡

* 멤버스힐: 약 421만원/㎡

* 본건 감정가 (35.73㎡ 기준): 약 391만원/㎡

본건(35.73㎡)은 제공된 시세 정보 중 그랜드비스타(34.942㎡) 및 멤버스힐(31.548㎡)과 유사한 면적을 가지고 있습니다. 감정가 대비 단위 면적당 시세는 주변 시세보다 다소 낮은 수준을 보입니다.

본건과의 비교

본건은 2014년에 사용 승인된 건물로, 유사 면적의 그랜드비스타(2011년식, 17,900만원) 및 멤버스힐(2017년식, 13,300만원)과 비교 시, 연식과 가격 면에서 중간 정도의 위치에 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설

인천백석초등학교가 인근에 위치하며, 단지형 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경이 조성되어 있습니다. 혐오 시설 등 주변에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색 결과 나타나지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 해당 지정 기간은 2026년 8월 25일자로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 이로 인한 거래 제한은 없습니다.

기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 조건은 확인이 필요하나, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 선순위 임차권: 등기부 상 '을구 7번 주택임차권'으로 등재되어 있으나, 대항력이 없고 말소 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천백석초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성이 좋고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 거의 없다는 점이 큰 장점입니다. 토지거래허가구역 지정이 해제되었거나 만료되어 거래의 제약도 없습니다.

주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 본건은 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 우수한 주거 환경과 편리한 교통망.

* 권리상 안전함: 대항력 없는 임차인, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 합리적인 시세: 주변 유사 면적 거래 사례 대비 감정가 및 단위 면적당 시세가 낮아 투자 매력 높음.

* 거래 제약 해소: 토지거래허가구역 지정 만료로 인한 거래 자유로움.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

주변 유사 면적 거래 최고가 (그랜드비스타): 179,000,000원

주변 유사 면적 거래 최저가 (멤버스힐): 133,000,000원

본건 건물면적 35.73㎡ (약 10.8평)은 유사 면적의 비교 물건들과 유사합니다. 단위 면적당 시세로 볼 때, 감정가(약 391만원/㎡)는 그랜드비스타(약 512만원/㎡)보다 낮은 편입니다.

안정적인 입지 조건과 권리 분석상 인수 부담이 없음을 고려했을 때, 감정가인 140,000,000원을 상회하는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 중 그랜드비스타의 거래 사례를 감안하면, 160,000,000원 이상의 가격도 가능성이 있습니다.

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 155,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.