나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501366 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-42 디에이치씨밀레 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 노선상업지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철1호선 '부평시장역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상15층 중 6층 604호로서, 외벽: 석재마감 및 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 창호: 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭35미터 내외 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경501366 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-42, 디에이치씨밀레 6층 604호

용도: 오피스텔

건축연도: 2015년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2.1. 감정가 및 면적 정보

감정가: 226,000,000원

토지면적: 10.03㎡ (약 3.03평)

토지 지분: 10.03㎡ (약 3.03평)

건물면적: 65.13㎡ (약 19.69평)

건물 지분: 65.13㎡ (약 19.69평)

2.2. 물건 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 (단, 매각으로 소멸 예정)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부원초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 활발한 노선상업지대에 자리하고 있습니다.

3.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 인천지하철 1호선 '부평시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 서측으로 폭 35미터 내외의 광대로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(2024-07-16 국민건강보험공단 압류)보다 선순위인 권리는 없습니다. 등기부상 을구 7번 주택임차권(한현종)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 보증금 부담이 없습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한현종)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-20

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸.

4.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑8)입니다.

이보다 앞서 등기된 권리로는 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 소유권 이전(갑7) 등이 있으며, 주택임차권(을7)도 있습니다.

이후 2026년 1월 22일 인천신용보증재단의 가압류(갑9)와 2026년 2월 19일 주택도시보증공사의 강제경매(갑10, 본건 경매)가 등기되었습니다.

4.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리(갑8)보다 늦은 모든 권리(갑9, 갑10)는 매각으로 소멸됩니다.

을구 7번 주택임차권은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 대상이 아닙니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 부평동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 임대 수요가 뒷받침될 것으로 판단됩니다.

5.2. 생활 편의 시설

주변에 부원초등학교가 소재하며, 각종 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 부평시장역을 중심으로 한 상권 이용이 매우 양호합니다.

5.3. 주변 환경

인천지하철 1호선 부평시장역 인근으로 상업지구에 속해 있으며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부 현황 및 물건명세서상 해당 임차권은 말소 예정이며 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출 전까지는 잠재적인 변동 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획상 제한

토지 이용 계획상 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 활용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내에는 외국인 등 특정 대상자의 주택 용도 취득에 제한이 적용될 수 있으나, 일반 경매 절차에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 우수합니다. 건물 상태 또한 양호한 것으로 판단되며, 감정가는 2억 2,600만원으로 책정되었습니다. 최근 거래 사례(2024년 4월, 2층, 1억 5,000만원)와 비교 시 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 본 건은 6층으로 층수 이점이 있습니다. 임차권 관련 문제는 HUG의 말소 동의로 해결될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지 이용계획상의 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 부평시장역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 환경 보유

* 부평 중심 상업지구 내 위치하여 풍부한 생활 편의 시설 및 상권 이용 가능

* 건물(DH 씨밀레)은 2015년에 준공되어 비교적 신축이며, 본 건은 6층으로 향후 가치 상승 기대

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적음

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2024년 4월, 2층, 1억 5,000만원)와 본 건의 6층이라는 층수 이점, 그리고 감정가(2억 2,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 시장 상황을 반영한 적정 예상 입찰가는 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 예상됩니다. 이는 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려한 보수적인 접근이며, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사와 상세한 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 2억 500만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.