나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501381 [1] 인천광역시 계양구 장기동 123 대경이즈뷰 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천인혜학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제1동 제2층 제201호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501381 (1)호 부동산 강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

- 소재지: 인천광역시 계양구 장기동 123 대경이즈뷰 1동 2층 201호

- 건물 용도: 다중주택 (실제 이용: 다세대주택)

- 건물 연면적: 824.84㎡ (총괄표제부 기준)

- 건축 연도: 2010년

- 감정가: 131,000,000원

- 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 경매 구분: 부동산 강제경매

- 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

- 토지 면적: 38.01㎡ (약 11.50평)

- 토지 지분: 38.01㎡ (약 11.50평)

- 건물 면적: 59.62㎡ (약 18.03평) (전용면적)

- 건물 지분: 59.62㎡ (약 18.03평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경

- 선순위 임차권 등기 존재 (다만, 매각으로 소멸되며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 소재하며, "인천인혜학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 제2종일반주거지역

- 지구단위계획구역 (장기(구획정리))

- 가축사육제한구역

- 장애물제한표면구역 (원추표면)

- 상대보호구역 (인천북부교육지원청)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

- 소유권 변동: 다수의 소유권 이전이 있었으며, 최근 2022년 3월 2일 김정희 씨 명의로 이전되었습니다.

- 주요 권리 내역:

- 을구 5번: 주택임차권 (권리자: 김준후, 금액: 153,000,000원, 말소 대상)

- 갑7: 가압류 (권리자: 한국자산관리공사, 금액: 15,979,790원, 말소 기준 권리)

- 갑8: 압류 (권리자: 국민건강보험공단)

- 갑9: 압류 (권리자: 계양구청)

- 갑10: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 153,000,000원)

- 등기부 채권 총액: 168,979,790원

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (김준후)

- 보증금: 153,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2022-02-11

- 확정일자: 2022-01-12

- 배당신고일자: 2024-03-06

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위 임차권 등기 있으나 말소 예정.

3.3. 인수되는 권리

- 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 김준후 씨의 주택임차권은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대 및 다가구 주택이 많아 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 근거리에 학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 학교(인천인혜학교)가 있어 교육 시설 접근성이 있으며, 주거 밀집 지역으로 주민 편의를 위한 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이자 경매 신청인인 점, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG의 매수 참여 또는 매수 조건에 변동이 있을 가능성을 시사합니다. 이는 입찰 전략 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

- 임차권 말소 확인: 임차인이 존재하나 대항력이 없고, HUG의 말소 동의가 제출되어 인수 부담은 없으나, 관련 서류를 재확인하여 명도 절차에 문제가 없도록 해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역의 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 감정평가액은 시장가 대비 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 HUG의 동향 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 시장가 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가가 시장 최저가 수준에 근접하거나 낮게 책정된 것으로 보입니다.

- 명도 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

- 우수한 입지: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적의 다세대주택 거래가는 10,600만원에서 15,700만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본 건의 전용면적 59.62㎡ (약 18.03평)에 대한 최근 거래 사례의 단위 면적당 가격은 약 2,196,000원/㎡ (보령파인빌) ~ 3,457,000원/㎡ (나비하우스104동) 수준입니다.

본 건의 감정가는 131,000,000원 (약 2,197,000원/㎡)으로, 시장 거래가의 하단부에 해당합니다. 유사 면적의 거래 사례 중 높은 가격을 기록한 '나비하우스104동'의 경우, 45.42㎡에 157,000,000원이 거래되어 약 3,457,000원/㎡의 높은 가격을 보였습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 감안할 때, 평균적인 시장 가격대 또는 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가(131,000,000원)를 상회하며, 시장 거래가를 반영하여 155,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 주변 시설 확인

인천광역시 계양구 장기동 123번지 인근에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 교육 환경(인천인혜학교) 외에 혐오 시설이나 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.