나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501488 [1] 인천광역시 남동구 간석동 48-12 센트럴씨티 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립,아파트등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역이 소재하는바 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층(사용승인일:2018.01.11)중 제13층 제1302호건으로서, 외벽:석재붙임및 몰탈위 페인트마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비,승강기설비,소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 완경사지 정방형 토지로서, 현황 업무시설및 공동주택,제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<간석동 48-12,48-13,48-14> 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501488 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 48-12 센트럴씨티 13층1302호

건물명: 센트럴씨티

용도: 오피스텔

건축연도: 2018년

감정가: 241,000,000원

토지면적: 8.38㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.3796㎡ (약 2.54평)

건물면적: 60.63㎡ (약 18.34평)

건물지분: 60.6281㎡ (약 18.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: HUG 인수조건 변경 관련 내용 사전 확인 필수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대, 연립, 아파트 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건의 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(을구 3번 근저당권, 15,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 4번 주택임차권(박세미, 204,000,000원)은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 HUG가 채권자인 점을 고려할 때, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 가능성이 높습니다. (등기부상 '말소' 표기 확인)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박세미)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-14

확정일자: 2020-11-24

배당신고일자: 2023-01-31

비고: 대항력 없음. 등기부상 주택임차권 말소 예정.

3.3. 권리 분석 요약

전반적으로 권리 관계는 명확하며, 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 세부적인 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 간석동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 간석오거리역을 중심으로 유동 인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 주변 환경

건축물대장상 업무시설 및 공동주택, 제1종근린생활시설로 복합 용도 가능하며, 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 위치하여 입점 또는 거주 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건은 오피스텔로 주거용으로 이용 가능하며, 주변에 대형 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 다수 위치하여 정주 여건이 우수합니다.

5.2. 대중교통 접근성

간석오거리역(인천1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인 관련 부분에 연관되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 매각 과정이나 인수 후 예상치 못한 조건이 발생할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측과의 상세한 소통 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

2018년 사용승인된 건물이므로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 혐오 시설 존재 여부에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 향후 인근 개발 동향을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 간석동 소재 센트럴씨티 오피스텔은 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 감정가는 241,000,000원이나, 최근 실거래가 정보를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 실제 시장 가치는 그보다 낮을 수 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG가 채권자인 점을 고려하면 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 철저한 권리관계 확인 및 HUG 측과의 소통을 통해 리스크를 관리한다면 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

간석오거리역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

8.2. 생활 편의 인프라

주변에 상업 시설, 편의 시설, 행정 시설 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

8.3. 낮은 권리 인수 부담

대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

8.4. 신축급 건물

2018년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 예상 시세는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 241,000,000원 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 면밀한 검토와 HUG 측과의 협의를 통해 낙찰 가능성을 높이기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 약 170,000,000원으로 제안합니다.

이 금액은 시장 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 현장 방문 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.