나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501461 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전쳘역(도원역, 숭의역 등)등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 10층 1004호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남서측(중로폭) 및 북동측(세로폭)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31번지, 아르누보 10층 1004호에 소재한 오피스텔입니다.

본건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경501461 (1) 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 226,000,000원이며, 토지 면적은 12.17㎡ (약 3.68평), 건물 면적은 74.83㎡ (약 22.64평)입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층에 해당합니다.

매각기일은 추후 공지될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "미추홀구청"으로부터 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 도보 또는 근거리 내에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 인근에 지하철 도원역과 숭의역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 30일자 계양세무서장의 압류 (과-티11847)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매(2026타경501461)와 가압류 등은 말소 대상입니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 따르면 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제로는 말소될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (민 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-14

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2024-02-01

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, HUG에서 말소동의 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 등기부등본상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액: 474,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 225,000,000원 + 강제경매 249,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 숭의동 일대는 미추홀구청과 인접하여 행정 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 대규모 쇼핑몰, 체육 시설 등이 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 주거 및 업무 시설이 혼재하여 기본적인 상권 수요가 뒷받침됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도원역, 숭의역 등 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 상업지구가 발달하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 공동주택, 오피스텔 등이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 인수 절차나 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 채권 규모: HUG의 가압류 및 강제경매 채권 총액(474,000,000원)이 감정가(226,000,000원)를 크게 상회합니다. 이는 채무 규모가 부동산 가치보다 훨씬 크다는 점을 나타내며, 낙찰 후 HUG와의 관계, 채권 회수 과정 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 HUG가 임차인으로 등재되어 있고 대항력이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 인근의 역세권 입지를 자랑합니다. 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 잠재적인 가치가 있는 물건입니다.

하지만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자, 가압류권자, 강제경매 신청권자로서 큰 채권 규모를 가지고 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하여 권리관계 및 향후 절차에 대한 세밀한 확인이 필수적입니다. 임차인 민 의 경우 대항력이 없으므로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG의 말소 동의 여부에 따라 최종적인 인수 여부를 판단해야 합니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되어, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 도원역, 숭의역 등 더블 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 도심 접근성: 인천 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 충분한 할인율을 적용하여 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 9월 30일: 118,100,000원 (전용면적 약 71.85㎡, 4층)

* 2024년 9월 30일: 122,100,000원 (전용면적 약 71.85㎡, 5층)

* 2025년 12월 3일: 136,010,000원 (전용면적 약 71.85㎡, 10층)

본건의 건물 전용면적은 약 71.85㎡(약 21.73평)이며, 제공된 JSON 정보상의 'excluUseAr'와 일치합니다.

가장 최근 거래된 10층 매물의 가격은 136,010,000원입니다. 이는 본건의 감정가 226,000,000원보다 상당히 낮은 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 큽니다.

HUG의 총 채권액(474,000,000원)이 감정가 및 시세를 훨씬 상회하는 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 불확실한 특이사항을 고려할 때, 공격적인 입찰은 지양해야 합니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

현 시세(약 1억 3천 6백만원 ~ 1억 5천만원으로 추정)와 감정가(2억 2천 6백만원)를 종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 예상 입찰가를 산정합니다.

최종 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

이는 감정가의 약 48.7% ~ 57.5% 수준이며, 최근 10층 거래가(136,010,000원) 대비 약 81% ~ 95% 수준입니다.

입찰 전 HUG 측과 인수 조건 및 명도 관련 사항에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.