나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501467 [1] 인천광역시 남동구 서창동 566-5 태영플러스 비동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창중학교"북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2014.05.21) 외벽 : 치장 벽돌 붙임 및 드라이비트 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501467 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 566-5 태영플러스 비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 30.89㎡ (약 9.34평)

건물면적: 55.77㎡ (약 16.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

남측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부 현황에 따르면, 소유권 보존 및 이전, 공유자 지분 이전 등이 등기되어 있습니다.

말소기준 권리는 2021년 7월 21일자 영도구의 압류 등기입니다.

본건 경매는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 개시되었습니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(박시현)가 있으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 4월 9일, 확정일자는 2021년 3월 16일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

물건명세서상 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래가 있었습니다.

2026년 3월 거래된 "은빛설레임2"(49.62㎡)는 8,100만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 163만원 수준입니다.

2026년 3월 거래된 "로엔그린101동"(74.73㎡)은 17,150만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 230만원 수준입니다.

2026년 3월 거래된 "청봉빌리지1"(72.035㎡)은 17,700만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 246만원 수준입니다.

본건의 감정가는 165,000,000원이며, 건물 면적 55.77㎡를 기준으로 ㎡당 약 296만원 수준입니다.

이는 최근 거래된 인근 물건들의 ㎡당 가격(163만원 ~ 246만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 특히 면적이 작은 "은빛설레임2"의 거래가는 본건 감정가의 절반 수준에 불과합니다.

5. 생활정보

본건은 "서창중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

남측으로 넓은 도로가 접해있고 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

본건은 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

또한, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다 (지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25).

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 상태나 관리 상태가 감정가와 다를 수 있는 리스크가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 2014년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

임차인이 HUG이며 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 권리 관계는 명확하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 최근 주변 실거래가 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 내부 확인이 불가하다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축급 건물(2014년 준공)입니다.

HUG 관련 임차권 문제가 말소 동의 확약서 제출로 해결되어 인수 부담이 없습니다.

주변이 주거지역으로 개발되어 있어 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

건물 면적: 55.77㎡ (약 16.87평)

최근 주변 시세(㎡당): 약 163만원 ~ 246만원

평균 시세(㎡당): 약 213만원

예상 시세(㎡당): 165,000,000원 / 55.77㎡ = 약 296만원/㎡ (감정가 기준)

최근 시세(㎡당)를 적용한 보수적 예상가: 55.77㎡ * 213만원/㎡ = 약 118,790,000원

감정가 대비 낙찰률 70% ~ 80% 범위를 고려할 때,

* 165,000,000원 * 0.7 = 115,500,000원

* 165,000,000원 * 0.8 = 132,000,000원

최근 실거래가 시세와 감정가의 괴리를 고려하여, 내부 상태 및 HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 확인한 후, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.