나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501457 [1] 인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타 3동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역'검바위역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건내 3층 302호로서, 외벽 : 드라이비트 및 벽돌타일 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 보행자전용도로(접합) 가축 사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사 항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 (과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택-단지형다세대주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501457 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타 3동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 179,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.372㎡ (약 8.89평)

건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 그랜드비스타 3동 302호

건축연도: 2011년 (2011.12.26 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

규모: 5층 건물 중 3층

전용면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

분양면적: (건축물표제부 총괄표제부에 따른 연면적 1155.04㎡, 3동 단독 면적은 659.2㎡이나, 특정 동의 분양면적 정보는 직접적으로 제공되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 '검바위역'(인천 2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량으로는 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

없음. (말소기준권리인 강제경매 등기보다 선순위의 권리가 존재하지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.)

3.2. 말소되는 권리

을구 5번 주택임차권 (다만, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 처리될 것으로 예상됨.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이형섭)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-30

확정일자: 2021-12-15

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 경우 인수 부담은 없음.

3.4. 권리분석 종합

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨. 임차인은 대항력이 없으므로 잔금 납부 시 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됨. 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요하나, 채권자가 임차인(HUG)과 동일한 점을 고려할 때 복잡한 문제는 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건은 '그랜드비스타'라는 연립주택 단지 내에 위치하며, 2011년에 준공되어 약 15년 된 건물임. 총 5층 건물 중 3층에 해당함.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 면적 및 시기의 건물 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능함.

* 인천광역시 서구 검암동 636-12, '풀하우스101동' (30.72㎡): 2026년 1월 7일, 93,000,000원 (평당 약 10,000,000원)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1, '뉴베스트' (62.67㎡): 2026년 1월 9일, 179,000,000원 (평당 약 9,470,000원)

* 본건 감정가: 179,000,000원 (50.20㎡, 평당 약 11,780,000원)

감정가 179,000,000원은 주변 '뉴베스트' 거래 사례와 동일한 금액이지만, '뉴베스트'는 본건보다 면적이 더 넓다는 점을 고려할 때, 평당 가격으로 환산 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. '풀하우스'의 경우 면적이 작음에도 불구하고 평당 가격은 감정가와 유사한 수준임. 따라서 본건의 적정 가치는 감정가와 주변 시세의 중간 지점 또는 시장 상황에 따라 조정될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근으로 상업시설 및 편의점, 마트 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

주변 지역에 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편임. (자세한 사항은 인천서부교육지원청 문의 필요)

5.3. 혐오 시설

인근 지역 조사 결과, 본건 소재지(인천광역시 서구 검암동 661-1) 주변에서 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오 시설(산업폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않음. 다만, 소각장 등 폐기물 처리 시설 설치 관련 논의가 일부 지역에서 진행되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2026년 8월 25일까지임 (구체적인 적용 대상은 외국인 등의 주택 용도 취득에 한한다는 단서 조항 확인 필요). 매수인은 취득 후 해당 구역 내에서 토지 거래 허가를 받아야 할 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 함.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 구체적인 내용을 추가 확인해야 함. 이는 HUG와의 계약 조건이나 인수 절차에 대한 변경 사항이 있을 수 있음을 시사함.

6.3. 건물 노후도

2011년 준공으로 약 15년 경과된 건물로서, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천 2호선 검바위역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 도시형생활주택으로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재함. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 평당 가격으로 환산했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 검바위역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 인천 2호선 이용 시 서울 접근성 양호.

* 도시형생활주택으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 실거래가 기준 평당 가격보다 높을 수 있다는 점을 고려해야 함. '뉴베스트' 거래 사례(62.67㎡, 179,000,000원)를 고려할 때, 본건(50.20㎡)의 적정 가치는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 판단됨.

따라서, 현 시세와 시장 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 권고함. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.