나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501484 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 622-120 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 서측 인근의 스위트빌 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2010. 10월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 공동주택(다세대주택) 건물 내 4층 402호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임, 본타일 및 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2토지 공히, 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항 등은 미상임. (2)본건 다세대주텍은 통칭"스위트빌" 4층 402호로 호칭함.

물건 비고

- 통칭 "스위트빌" 4층 402호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501484 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 622-120 4층402호 (통칭 "스위트빌" 4층 402호)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 기타지붕, 5층 건물 중 4층

1.3. 용도 및 이용 상태

용도: 다세대주택

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 134,000,000원

토지면적: 30.55㎡ (약 9.24평)

토지 지분: 30.55㎡ (약 9.24평)

건물면적: 53.20㎡ (약 16.09평) (전용면적)

건물 지분: 53.2㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 서측 인근의 스위트빌 단지 내에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 서측 인근에 용현초등학교가 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2026타경501484 강제경매 개시 결정 등기 (2026년 02월 20일 접수, 갑10).

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 순위 7번의 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (장주원)

보증금: 133,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 30일

확정일자: 2021년 03월 15일

대항력: 없음

주의: 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.4. 기타 권리사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 지역에 속하며, 주변에 다수의 공동주택이 분포하고 있습니다. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 수요 충족이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 밀집 지역 특성상 생필품 구매가 가능한 소규모 상가 및 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 용현초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, "HUG 인수조건 변경" 관련 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동에 따라 자산 가치가 하락할 수 있습니다.

6.3. 물리적 리스크

2010년 준공된 건물로, 건축 후 약 16년 경과하여 내부 시설의 노후화 또는 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 용현초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 2010년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억 3천 4백만원입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 환경.

* 권리관계가 명확하여 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상.

* 신축 연차(2010년) 대비 시세 고려 시 투자 가치 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 5월에 거래된 유사 물건들의 정보는 다음과 같습니다.

* 인천 미추홀구 용현동 222-7번지 (2004년식, 4층, 69.25㎡): 110,000,000원

* 인천 미추홀구 용현동 450-255번지 (1996년식, 2층, 32.76㎡): 66,900,000원

* 인천 미추홀구 용현동 684-65번지 (1991년식, 2층, 38.67㎡): 60,000,000원

본건은 53.20㎡의 전용면적, 4층, 2010년식 건물로, 제시된 거래 사례 중 4층에 위치하고 건축 연도가 가장 최신입니다. 가장 유사한 조건으로 볼 수 있는 4층 거래(2004년식, 69.25㎡)가 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 면적은 더 작지만 건축 연도는 더 최신이므로, 해당 거래가를 기준으로 하되 면적 및 건축 연도를 감안하여 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 134,000,000원으로, 최근 시세 및 유사 물건 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인)

예상 입찰가:

본건의 감정가(134,000,000원)와 가장 유사한 조건의 최근 실거래가(110,000,000원)를 고려할 때, 신축 연차(2010년)의 이점을 감안하여 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 내용 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.