나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501453 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 340-14 솔하임 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재한 '숭의역(수인분당선)' 동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 세로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역(숭의역 수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제7층 제702호(사용승인: 2016.6.21.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 업무시설 및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501453 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 340-14 솔하임 7층702호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 174,000,000 원

토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

건물면적: 75.14㎡ (약 22.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며 '숭의역(수인분당선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 도심 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

본건은 세로(도로)에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 숭의역(수인분당선)을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 중 제7층 제702호입니다.

사용승인일은 2016년 6월 21일입니다.

현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4.토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-23

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인: 주택도시보증공사(김 / 김동민)

보증금: 193,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-16

확정일자: 2021-11-16

배당신고일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 존재.

1.2. 2.말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(접수일자: 2026-02-20)입니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련하여 최종적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.2. 4.등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 주택임차권(을1, 말소 예정), 강제경매(을9, 말소기준), 압류(갑10, 말소) 등기 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 193,400,000원.

1.3. 상권분석

1.3. 1.최근 시세 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물 '솔하임'의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2024년 7월 2일: 75.14㎡ (6층) - 180,000,000원

2024년 6월 21일: 80.55㎡ (9층) - 173,000,000원

2024년 11월 11일: 80.55㎡ (9층) - 185,000,000원

1.3. 2.시세 분석

본건의 전용면적(75.14㎡)과 유사한 층의 매매가는 약 173,000,000원에서 185,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 174,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

오피스텔의 잠재적 임대수익률을 고려하면, 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의 및 근린시설

본건은 숭의역 역세권에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.주변 환경 (혐오시설 확인)

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 환경으로, 현재까지 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

숭의역을 중심으로 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력있는 임차인 (권영준)

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인 권 이 대항력을 가지고 있습니다.

이 임차인의 점유 형태 및 권리가 매수인에게 어떤 영향을 미칠지 면밀한 확인이 필요하며, 인수 시 공실 위험이나 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 본 물건의 가장 큰 특이사항 중 하나입니다.

이는 HUG의 보증 및 담보 관련 조건에 변동이 있음을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 권리 관계 복잡성으로 이어질 수 있습니다.

을구 1번 주택임차권이 HUG의 동의로 말소될 예정이나, '인수조건 변경'이라는 문구가 불확실성을 증대시킵니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 숭의역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

최근 실거래가 역시 감정가 수준을 유지하고 있어 시세는 안정적인 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(권영준)의 존재와 HUG 인수조건 변경이라는 중대한 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

특히 권영준 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 특이하며, 이로 인한 매수인 부담 또는 법적 쟁점을 신중하게 검토해야 합니다.

HUG 관련 조건 변경 사항도 낙찰 후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 추가 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

숭의역(수인분당선) 역세권의 우수한 입지 조건

비교적 신축(2016년 사용승인) 건물로 관리 상태 양호 예상

주거용 및 업무용으로 활용 가능한 오피스텔

주변 개발 잠재력 및 교통망 확충 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 173,000,000원 ~ 185,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인(권영준)의 0원 보증금/차임 신고와 HUG 인수조건 변경이라는 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금(0원)은 없으나, 대항력 있는 임차인의 권리 행사 가능성을 감안해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 약 85% 수준인 147,900,000원에서 155,000,000원 사이로 판단됩니다.

현실적인 투자 관점에서는 160,000,000원을 상회하는 입찰은 신중해야 할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.