나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501444 [1] 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 "간석오거리역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제6층 제608호로서, (사용승인일: 2014-03-28) 외벽: 스톤코트 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 49-14, 49-22, 49-27 공히: 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물대장상도면을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경501444 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 6층 608호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

228,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.98㎡ (약 4.62평)

토지 지분: 13.979㎡ (약 4.62평)

건물면적: 63.46㎡ (약 20.97평)

건물 지분: 63.46㎡ (약 20.97평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, '간석3동행정복지센터' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 인천1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025년 8월 21일까지).

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, HUG는 채권자이자 임차권을 등기한 권리자이기도 합니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 압류(남동구)로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권오익)

보증금: 162,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-13

확정일자: 2020-02-21

배당신고일자: 2023-10-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 명도 관련 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김지만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 관련 정보가 미비하여 인수 여부 판단이 어렵습니다.

3.3. 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이 적용된 물건으로, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 채권을 대위 변제하고 경매를 신청한 것으로 보입니다. 이 조건 변경으로 인해 통상적인 경매 물건보다 권리관계가 단순화되어 명도 부담이 적을 수 있습니다. HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않는 조건이 적용될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 업종

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 복합적으로 자리하고 있어 일반적인 상업 및 주거 기능이 활발한 곳입니다.

4.2. 지역적 특성

인천 지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 행정복지센터, 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

간석3동행정복지센터, 자유시장, 대형마트 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 설치되어 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경의 영향

HUG 인수조건 변경은 명도 부담을 줄여주는 긍정적 요인이지만, HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. HUG가 모든 채권을 회수하지 못했을 경우, 기존 채무자와의 관계 등 추가적인 사항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 도시계획법규에 따른 제한이 존재합니다. 또한, 외국인에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

해당 물건의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

6.4. 내부 구조 확인 어려움

이해관계인의 부재로 인해 내부 구조를 직접 확인하지 못하고 이웃 탐문 및 건축물대장상 도면을 참고하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2014년 사용승인)되어 신축성이 양호합니다. 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 권리관계가 명확하고 명도 부담이 적을 것으로 예상되어 경매 초보자에게도 접근성이 좋습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 정보가 낮게 형성된 점, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있는 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장가치 대비 저평가 가능성

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 사례가 있습니다. 이는 감정가가 시장 가치보다 높게 책정되었거나, 혹은 HUG 인수조건 변경으로 인해 시장에서 매력적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있음을 시사합니다.

8.2. 역세권 입지

인천 지하철 1호선 간석오거리역이 도보 거리에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 16일 유사 면적(전용면적 57.19㎡) 오피스텔이 13,400만원 (1억 3,400만원)에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건의 건물면적(63.46㎡)과 비교했을 때, 실거래가가 감정가(2억 2,800만원) 대비 상당히 낮은 수준임을 나타냅니다.

'HUG 인수조건 변경'으로 인해 명도 관련 리스크가 적고, 권리관계가 명확하다는 장점이 있으나, 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 HUG 인수조건의 세부 내용을 충분히 파악한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.