나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501420 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-4 골드클래스 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 공동주택 등으로 이루어진 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 독정역(인천2호선)이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 벽돌치장 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012- 06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08- 22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501420 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1085-4 골드클래스 103동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 39.77㎡ (약 12평)

* 건물면적: 72.63㎡ (약 22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택 등으로 이루어진 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 독정역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 28일자 고양시 압류 (갑6) 입니다.

* 본 경매는 2026년 2월 20일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑17)에 의한 것입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 을구 7번 주택임차권(정희원, 2억 원) 및 다수의 압류, 가압류 등기들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액은 210,725,945원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택이 밀집된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 독정역(인천2호선)이 인근에 있어 교통 편의성이 좋습니다.

* 초등학교가 가까워 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천백석초등학교가 인근에 있습니다.

* 교통: 독정역(인천2호선)을 이용할 수 있으며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공동주택 위주의 주거 지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가가 필요합니다. 해당 지정 기간은 2026년 8월 25일까지 유효합니다. (현재 시점 기준 만료 임박)

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 명도: 임차인 시 (보증금 300만원, 차임 55만원, 대항력 없음) 및 HUG(정 대리, 보증금 2억 원, 대항력 없음)가 존재합니다. 대항력은 없으나, 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 입지 여건이 우수합니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 채권 및 임차권이 다수 존재하여 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 독정역 역세권 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 없이 취득 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 21평)의 거래 사례가 13,500만원에 있었습니다. 본건의 건물면적(약 22평)과 유사하며, 해당 거래 건의 평당 가격은 약 191.8만원 수준입니다.

* 본건 건물면적(72.63㎡)에 이 가격을 적용 시 약 1억 3,946만원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 감정가는 1억 8,200만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 다른 면적의 거래 사례들(10.5평 17,900만원, 9.5평 13,300만원)은 면적 차이가 크거나 가격 차이가 발생하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 건축 연도(2009년)를 고려했을 때, 본건의 가치는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 및 감정가, 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.