나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501443 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 2층 207호로서, (사용승인일 : 2018.03.29) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 기계식주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지를 '제1종근린생활시설, 업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 22m 내외의 포장도로, 노폭 약 6m 내외의 포장도로 및 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501443 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 2층207호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 2천 1백만원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 77.80㎡ (약 23.53평)

건물지분: 77.8㎡ (약 23.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

건물정보:

- 준공년도: 2018년 03월 29일

- 총 층수: 18층 (해당층: 2층)

- 총 호수: 104호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구청 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용사정은 보통임.

도로상태: 북서측, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 22m 내외, 6m 내외, 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

주변 시설: 인천지방법원, 미추홀구청, 인천시민회관, 송도병원, CGV 인천, 신포 국제시장, 인천 축구 전용 경기장 등이 인근에 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. (cite: Google Search Result)

혐오시설: 인근 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 파악되지 않음. (cite: Google Search Result)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부평세무서장 압류 (2023년 06월 13일)

매각으로 소멸되는 권리:

* 본 경매(인천지방법원 2026타경501443)는 말소기준권리보다 후순위의 강제경매임.

* 을구 3번 주택임차권(송하얀)은 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

* 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원임.

특이사항: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함. 채권자인 HUG가 임차인으로도 등재되어 있고, 임차권이 말소 동의 처리된 점을 고려할 때 권리 관계는 비교적 명확하게 정리된 것으로 보임.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 제1종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 미추홀구청 및 관련 관공서가 인접해 있어 행정/업무 관련 종사자 및 관련 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

일반상업지역에 속해 있어 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

주거 및 업무 복합 환경: 주변에 공동주택과 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경으로 적합함.

편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능함.

건물 내 편의시설: 위생 및 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 명확한 내용 파악이 필요하며, 향후 인수 과정이나 활용에 영향을 미칠 수 있으므로 사전에 상세 내용을 확인해야 함.

임대관계 미상: 해당 물건의 임대 관계는 '임대관계 미상'으로 표기되어 있으나, 권리분석상 임차인으로 HUG(주택도시보증공사)가 확인되고 임차권 또한 말소 처리되었으므로, 이에 대한 잠재적 리스크는 크지 않은 것으로 판단되나, 추가적인 현장 확인이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구청 인근의 행정/업무 중심지에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이함.

2018년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 및 편의시설 또한 양호한 편임.

권리 관계가 말소기준권리 이후의 강제경매이며, 선순위 임차권도 HUG의 동의로 소멸될 예정이어서 권리상 명확한 장점이 있음.

다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 상세 내용은 반드시 확인해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

미추홀구청 및 관련 관공서 인근으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

2018년 준공된 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 명도 관련 분쟁 소지가 적어 안정적인 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월: 76.57㎡, 18층, 2억 3천 5백만원 (약 307만원/㎡)

* 2026년 2월: 73.56㎡, 6층, 1억 8천 1백 98만원 (약 247만원/㎡)

* 2026년 4월: 73.56㎡, 18층, 1억 7천 2백만원 (약 234만원/㎡)

감정가: 2억 2천 1백만원 (약 284만원/㎡)

본 물건은 2층이므로, 최근 2026년 거래가(약 234~247만원/㎡)보다는 높게, 감정가(약 284만원/㎡) 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 권리관계상 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 최근 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8천만원부터 2억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.